12.05.2010
Eine Geschäftsidee ist manchmal schneller gefunden als das passende - und vor allem finanzierbare - Büro. Außerdem reicht für viele Freiberufler und auch Start-ups ein Schreibtisch mit PC; der passt auch noch in die kleinste Mietwohnung. Zahlreiche Kosmetikstudios, Steuerkanzleien oder Maklerbüros sind ebenfalls häufig in einer Privatwohnung zu finden. Doch einfach das neue Firmenschild an die Klingel schrauben geht nicht - hier hat der Vermieter Einiges mitzureden.
Bevor man plant, seinen Berufsalltag in die heimische Mietwohnung zu verlegen, ist es unerlässlich, zunächst den Mietvertrag genau zu studieren und anschließend mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen. "Denn", so die D.A.S. Rechtsschutzversicherung, "die meisten Mietverträge enthalten eine Vertragsklausel, gemäß der das Mietobjekt nur zu Wohnzwecken vermietet wird und die berufliche Nutzung der Mieträume der Erlaubnis des Vermieters bedarf."
Doch unabhängig davon, ob der Mieter in seinem Vertrag eine Klausel "Ausschließlich zu Wohnzwecken" findet oder nicht, kann er seine Wohnung meist zum Teil gewerblich nutzen. Wenn sich beispielsweise ein freiberuflicher Grafiker in einer Ecke seines Wohnzimmers einen Arbeitsplatz für seine Aufträge einrichtet, aber weiterhin die restliche Wohnung bewohnt, benötigt er zwar in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Dieser kann seine Erlaubnis jedoch nicht verweigern, wenn von der Tätigkeit keine Beeinträchtigung der Wohnung und des Zusammenlebens im Haus ausgeht, die größer ist als bei einer normalen Wohnnutzung. Solche Beeinträchtigungen können zum Beispiel durch Lärm, häufigen Kundenverkehr und Parkplatzprobleme entstehen. Kein Problem sehen die meisten Gerichte bei Tätigkeiten, die nicht nach außen hin in Erscheinung treten - etwa durch Firmenschilder und Kundenbesuche. Dies betrifft etwa künstlerische, schriftstellerische oder wissenschaftliche Berufe (LG Berlin, Az.: 65 S 422/91) sowie manche Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten (LG Frankfurt/Main, Az.: 2/17 S 42/95).
Eine Geschäftsidee ist manchmal schneller gefunden als das passende und finanzierbare Büro. Für viele Freiberufler reicht ein Schreibtisch mit PC in der Wohnzimmerecke. Auch Kosmetikstudios, Steuerkanzleien oder Maklerbüros sind häufig in einer Privatwohnung zu finden. Doch einfach das neue Firmenschild an die Klingel schrauben geht nicht - hier hat der Vermieter Einiges mitzureden. Zwar kann ein Mieter seine Wohnung generell zumindest zum Teil gewerblich nutzen, beispielsweise an einem Schreibtisch in einem der Wohnräume. Solange er weiterhin die restliche Wohnung bewohnt und die Tätigkeit nach außen hin nicht in Erscheinung tritt, benötigt er meist keine Zustimmung seines Vermieters. Das betrifft nach Ansicht einiger Gerichte insbesondere künstlerische, schriftstellerische oder wissenschaftliche Berufe (LG Berlin, Az.: 65 S 422/91) sowie Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten (LG Frankfurt/Main, Az.: 2/17 S 42/95). Bei Tätigkeiten mit Außenwirkung (Werbung, Firmenschild, Kundenbesuche) gilt: Stört die Tätigkeit die Nachbarn nicht und findet keine Beeinträchtigung der Wohnung und ihrer Bausubstanz statt, muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, dieser kann sie aber nicht verweigern. "Regelmäßige Kundenbesuche können jedoch für die Nachbarn eine Belästigung darstellen. Beschäftigt der Mieter in der Wohnung sogar Mitarbeiter, darf der Vermieter seine Erlaubnis ohne Weiteres versagen", erklärt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung. "Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (BGH, Az.: VIII ZR 165/08)." Generell rät die D.A.S., den Vermieter immer vorab zu informieren. Dieser kann auch bei einer teilgewerblichen Nutzung ein Anrecht auf einen Gewerbezuschlag zur Miete haben, sofern dies von vornherein mietvertraglich vereinbart wurde.
