Sie sind ein meist verwirrend aufgelistetes Zahlenwerk. Allerdings finden Sie trotzdem mühelos an exponierter Stelle und fettgedruckt den Begriff
Nachzahlung und womöglich eine Summe, die Ihnen die Laune verdirbt.
Die ordnungsgemäße Abrechnung
Um Schreibarbeit kommt Ihr Vermieter nicht herum, denn die Betriebskostenrechnung müssen Sie und alle Ihre Mitmieter schriftlich bekommen. Eine Abrechnung per Fax oder E-Mail auch ohne eine Unterschrift ist jedoch möglich. Einen Aushang im Treppenhaus dürfen Sie jedoch geflissentlich übersehen.
Eine korrekte
Betriebskostenabrechnung muss enthalten:
- Eine Angabe des Abrechnungszeitraums
- Die Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten
- Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
- Die Berechnung der auf Sie entfallenden Betriebskostenanteile
- Eine Aufstellung der von Ihnen vorgenommenen Vorauszahlungen
Wir haben in einer Liste zusammengestellt, wo die häufigsten
Abrechnungsfehler liegen und eine
Muster-Abrechnung erstellt.
Überstürzen Sie nichts: Der Vermieter muss Ihnen genügend Zeit geben, um die Betriebskostenabrechnung nach Art und Höhe zu überprüfen. Sie haben in der Regel einen Monat Zeit, um sie auf Herz und Nieren zu überprüfen. Gibt es keine berechtigten Einwendungen gegen die Abrechnung, müssen Sie allerdings innerhalb dieser Zeit die Nachzahlung leisten, sonst kann der Vermieter Sie auf Zahlung verklagen.
Eine Abrechnung, die nicht übersichtlich und auch für einen Durchschnittsmieter nicht verständlich ist, müssen Sie dagegen nicht bezahlen. Fordern Sie in diesem Fall Ihren Vermieter auf, Ihnen eine nachvollziehbare Rechenoperation über die Kosten vorzulegen.
Tipp!
Haben Sie Zweifel an den einzelnen Kostenpositionen, lassen Sie sich die Originalrechnungen vom Vermieter vorlegen. Sie dürfen sich auch - auf eigene Kosten - Kopien davon machen.
Nicht in jedem Fall gefordert werden kann deren Zusendung. Die Gerichte gehen davon aus, dass der Mieter sich schon ins Büro des Vermieters begeben muss, um Zweifel aufzuklären. Anders ist es jedoch, wenn sich der Vermieter in einer weiter entfernten Stadt befindet.
Die Fristen
Die Abrechnung über die Betriebskosten hat der Vermieter Ihnen spätestens
bis zum Schluss des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechungszeitraums schriftlich, per Fax oder E-Mail mitzuteilen. Verpasst er die Frist, hat er Pech, denn dann kann er Nachforderungen gegen Sie nur noch in Ausnahmefällen geltend machen.
Tipp!
Der Vermieter muss beweisen, dass die Abrechnung beim Mieter eingetroffen ist, andernfalls können Sie die Nachzahlung verweigern! Der Nachweis, dass die Abrechnung rechtzeitig abgeschickt wurde, genügt dafür nicht, vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs , AZ VIII ZR 107/08.
Beispiel: Ist Abrechnungszeitraum 1.2.2008 bis 31.01.2009, muss der Vermieter die Abrechnung bis zum 31.01.2010 vorlegen.
Der Umlageschlüssel
Aus Ihrem Mietvertrag ergibt sich, ob Sie konkret einen Aufteilungsmaßstab vereinbart haben.
Abrechnungsmaßstab der Betriebskostenabrechnung ist die
Wohnungsgröße in Quadratmetern, wenn im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist.
Häufig gilt aber als Abrechnungsmaßstab auch die in der Wohnung lebende
Personenzahl.
In einer weiteren Variante können beide
Maßstäbe kombiniert oder die Kosten nach
Wohneinheiten oder
Kubikmetern umbauten Raumes verteilt werden.
Verbrauchsabhängige Betriebskosten
Verbrauchsabhängige Betriebskosten sollen möglichst
verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Sie
müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Messeinrichtungen vorhanden sind.
Denn warum sollen Sie als Single ebensoviel für Wasser bezahlen, wie die Familie mit sieben Kindern? Sind in allen Wohnungen des Hauses oder an allen Zapfstellen Kaltwasserzähler installiert, muss der Vermieter die Zählerstände bei der Abrechnung berücksichtigen. Das bedeutet also nicht, dass der Vermieter jetzt überall Wasseruhren einbauen lassen muss. Trifft er diese Entscheidung zur Anschaffung nicht, kann er weiterhin nach den oben dargestellten Aufteilungsmaßstäben abrechnen.
Für Heizkosten gelten wiederum Sonderregelungen. Über diese informieren wir Sie nun unter
Heizkostenabrechnung.
Wichtige Vorschriften:
§ 556 BGB Vereinbarung über Betriebskosten
§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
