Die ordnungsgemäße Abrechnung
Für die Abrechnung gelten die Grundsätze der Nebenkostenabrechnung. Sie müssen also dem Zahlenwerk entnehmen können
- den Abrechnungszeitraum
- den zu verteilenden Gesamtverbrauch (Anfangs- und Endstand sind aufzuführen)
- den Anteil der Gesamtkosten, der verbrauchsabhängig umgelegt werden soll
- die genaue Aufschlüsselung der Wohnungen
- die Aufstellung der Vorauszahlungen und deren Anrechnung
- den Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag.
Ein Beispiel einer Heizkostenabrechnung mit Erläuterungen haben wir Ihnen hier zusammengestellt.
Tipp
Prüfen Sie nach, wenn Sie bezweifeln, dass bei der Abrechnung alles mit rechten Dingen zugeht! Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Gesamtabrechnung und Ablesebelege aller Wohnungen.
Die Umlage
Gerechtigkeit muss sein, auch bei den Heizkosten, zu denen auch
Betriebsstrom, Wartungs- und
Messkosten gehören. Der Vermieter kann sie nicht einfach durch Wohnfläche oder Personenzahl teilen, sondern hat sie am tatsächlichen Verbrauch zu orientieren. Als Mieter sollen Sie nur bezahlen, was Sie tatsächlich verbraucht haben.
Allerdings profitiert derjenige, der in der Mitte oder im oberen Stockwerk eines Hauses wohnt, davon, dass unter ihm bereits geheizt wird. Er verbraucht weniger Energie, als der Mieter im Parterre, der unter sich nur den kalten Keller hat. Dazu kommt, dass der Betrieb einer Heizung Fixkosten verursacht, die nicht exakt einem Mieter zugerechnet werden können.
Seit 1.1.2009 gibt es eine aktualisierte Fassung der Heizkostenverordnung. Sie schreibt vor, dass bei bestimmten Gebäuden
zwingend 70 Prozent der Heizkosten nach dem
erfassten Verbrauch zu berechnen sind. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab 1.1.2009 beginnen. Betroffen sind Häuser,
- die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 1994 nicht erfüllen
- und die eine Öl- oder Gasheizung haben
- und in denen die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.
Alle drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Sind die Leitungen nicht gedämmt, kann der Wärmeverbrauch auch anderweitig nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden und wird dann als erfasster Wärmeverbrauch behandelt.
Ansonsten bleibt es dabei, dass nicht die gesamte Heizkosten, sondern mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent nach dem exakten Verbrauch berechnet werden. Was übrig bleibt, also 30 bis 50 Prozent, wird als Festkostenanteil meist nach der Wohnfläche aufgeteilt.
Tipp
Rechnet Ihr Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl er es müsste, können Sie sparen. Sie dürfen dann von den Gesamtheizkosten 15 Prozent abziehen, § 12 Heizkostenverordnung.
Die Ausnahmen
Der Vermieter muss nicht verbrauchsabhängig abrechnen, wenn sich die Heizkostenverordnung nicht anwenden lässt.
Dies gilt, wenn
- wenn das Gebäude einen Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m2 und Jahr hat (Passivhaus).
- die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist.
- Sie als Mieter den Wärmeverbrauch in der von ihm angemieteten Wohnung nicht beeinflussen können (z.B. in Gemeinschaftsunterkünften wie Altersheimen und Studentenwohnheimen).
- Sie mit Ihrem Vermieter eine Wohnung in dessen Zweifamilienhaus bewohnen, sogenante Einliegerwohnung, und eine Vereinbarung getroffen haben, nach der die Heizkostenverordnung nicht anwendbar sein soll.
- im Haus eine spezielle energiesparende Heizanlage eingebaut wurde (z.B. (Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe, Solarthermie, Kraft- Wärme-Kopplung) und eine behördliche Ausnahmegenehmigung für die abweichende Berechnungsmethode vorhanden ist.
Eine
Schätzung kann nötig sein, weil die Ablesung fehlgeschlagen ist, z.B. wegen Geräteausfalls oder aus, oder wenn der Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung dreimal in Folge den Mitarbeiter des Ablesedienstes nicht in die Wohnung lässt. Dafür sind nur bestimmte Schätzmethoden nach der Heizkostenverordnung zulässig.
Wichtige Vorschriften:
§ 556 BGB Vereinbarung über Betriebskosten
§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Heizkostenverordnung (HeizkostenV)
Energieeinspargesetz (EnEG)
Energieeinsparverordnung (EnEV)
Nützliche Links:
Heizspiegel Nehmen Sie Ihren Heizkostenverbrauch unter die Lupe
Heizkostenverordnung 1.1.2009 (für Abrechnungen ab Beginn Abrechnungszeitraum 2009)
