Wohnungsmängel

Ärgerlich, wenn Wohnungsdefekte Ihren Feierabend verderben oder die Heizung sich ausgerechnet am Weihnachtsabend auf Dauer abschaltet. Dann ist Ihr Vermieter am Zug. Informieren Sie ihn (höflich!). Verlieren Sie keine Zeit!

Der Mangel

Gehen Sie jedoch nicht mit der Lupe auf Mängelsuche.

Zu Recht beklagen Sie sich allerdings, wenn

... der Wohnung eine "zugesicherte Eigenschaft" fehlt.
Dies gilt zum Beispiel, wenn der Vermieter trotz ausdrücklicher Zusicherung nicht innerhalb einer bestimmten Frist seine Zusagen erfüllt.

... die Wohnung einen Fehler hat, der "den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert".
Dies gilt zum Beispiel bei verstopften Abflussrohren, undichten Fenstern und Türen oder einem Kälteschock unter der Dusche.

Meistens werden Sie jedoch Ihrem Vermieter über die Beschaffenheit des Mietobjektes keine ausdrückliche Vereinbarung abringen. Entscheidend ist dann, welcher Zustand allgemein üblich ist. Die Qualität eines Neubaues ist dabei sicher anders zu beurteilen, als ein 200 Jahre altes Fachwerkhaus.

Vergleichen Sie in dieser Übersicht, ob es sich bei Ihrem häuslichen Ärgernis tatsächlich um einen Mangel handelt. Wenn JA, können Sie von Ihrem Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen.

Dabei handelt es sich um einen Anspruch, der nicht verjährt! Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.2.2010, Aktenzeichen VIII ZR 104/09).

Die Mängelanzeige

Sie sind wütend über Mängel in Ihrer Wohnung? Informieren Sie so schnell wie möglich den Vermieter über den Grund Ihres Unwillens.

Die Schuldfrage

Als Mieter haben Sie für den uneingeschränkten Wohnwert den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Wird der Wohnwert eingeschränkt, ist es einerlei, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat und ob es ihm möglich ist, den Mangel zu beheben oder nicht. Er muss für die Kosten aufkommen, es sei denn, Sie haben den Mangel selbst verursacht.

Die Kleinreparatur

Ganz ungeschoren will Ihr Vermieter Sie doch nicht lassen. Er kann Ihnen die Unkosten für die Beseitigung von Bagatellschäden durch eine Klausel im Mietvertrag aufgeben.
Die Rechtsprechung hat Kriterien entwickelt, wann eine Kostenabwälzung in einem vorformulierten Mietvertrag zulässig ist.

• Die Kosten der einzelnen Reparaturen liegen nicht über 75 Euro (teilweise: nicht über 100 Euro). Sind sie höher, bezahlt der Vermieter alles und Sie nichts. Die Klausel bedeutet also NICHT, dass Sie bei allen Reparaturen diesen Anteil zu tragen haben.
• Jährlich müssen Sie Kleinreparaturkosten von höchstens acht Prozent der Jahresmiete oder 150 Euro zahlen. Im Mietvertrag muss diese Höchstgrenze genannt sein.
• Die Kostenübernahmepflicht darf sich nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die Ihrem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind - also nicht etwa auf in Wänden verlegte Leitungen und Rohre.

Eine Klausel, nach der der Mieter sich an allen Reparaturen oder Neuanschaffungen mit einem gewissen Betrag oder prozentual beteiligt, ist unwirksam.

Die Rechte

Neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung, den sie auch gerichtlich durchsetzen können, haben Sie folgende Rechte:

• Mietminderung
• Selbstabhilfe

und Schadensersatz, wenn an Ihrem Hab und Gut Folgeschäden entstanden sind. Dafür muss der Vermieter den Mangel aber zu vertreten haben oder sich in Verzug mit der Beseitigung befinden.

Das Beweisduell

Ihr Vermieter hat auf "stur" geschaltet. Kommen Sie außergerichtlich nicht weiter, bitten Sie das Gericht um Hilfe.

Grund zum Klagen haben Sie beide:

• Ihr Vermieter will seine ausstehende Miete, die Sie gemindert haben.
• Als Mieter bestehen Sie auf Mängelbeseitigung oder Ersatz derjenigen Kosten, die Sie womöglich bereits für die Reparatur ausgelegt haben.

Was der Mieter beweisen muss

Sie müssen immer nachweisen, dass die Wohnung tatsächlich mangelhaft ist.

Was der Vermieter beweisen muss

Gelingt Ihnen dieser Mangelnachweis, ist Ihr Vermieter mit dem Beweisen am Zug. Er muss nachweisen, dass

• Sie den Mangel durch unsachgemäßes Verhalten selbst herbeigeführt haben oder
• der Mangel zu geringfügig ist, um eine Mietminderung zu rechtfertigen oder
• Sie den Mangel schon bei Einzug kannten.

Was beide Prozessparteien vorher bedenken müssen

Denken Sie vor Prozessbeginn daran, dass oft nur ein Sachverständigengutachten sicheren Aufschluss über den Mangel gibt. Als Vorschuss für die Tätigkeit des Gutachters muss der Kläger einen stattlichen Betrag auslegen.
Verlieren Sie als Mieter, müssen Sie nicht nur die gesamten Prozesskosten, sondern auch die des Sachverständigen übernehmen.
Und das Schlimmste: Ihr Vermieter wird Ihnen seine Emotionen über den gewonnenen Prozess nicht vorenthalten.

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Wichtige Vorschriften:
§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels (1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1.der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Zuletzt aktualisiert am 17.02.2011

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