Für ambitionierte Heimwerker bieten Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparaturen) ein wertvolles Betätigungsfeld. Mancher Mieter aber würde das Renovieren lieber anderen überlassen. Trotzdem müssen die meisten im Laufe ihres Mietverhältnisses zu Farbe und Pinsel greifen oder bei Auszug einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten bezahlen. Dabei gibt es ein paar Dinge von Vermieter und Mieter zu beachten, mit denen sich Streit im Vorfeld vermeiden lässt.
Wer ist für die Schönheit zuständig?
Eigentlich hat der Gesetzgeber den Vermieter verpflichtet, regelmäßig die Wohnoptik mit Farbe und Pinsel aufzufrischen. In den meisten Mietverträgen ist dies jedoch - zulässig - auf den Mieter abgeschoben. Daher lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Sind die Schönheitsreparaturen hier nicht als Aufgabe des Mieters genannt, so muss er auch nicht tätig werden. Andernfalls heißt es: Ärmel hochkrempeln oder Geldbeutel zücken.
Tipp!
Glück gehabt? Aber nur, wenn in Ihrem Mietvertrag keine (oder eine unwirksame) Regelung über Schönheitsreparaturen enthalten ist oder Ihr Vermieter vergessen hat, ein entsprechendes Feld im Mietvertrag zu kennzeichnen.
Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?
Renoviert werden muss, was sich durch
normales Wohnen im Laufe der Zeit abnutzt und mit Farbe, Tapete und Gips zu beheben ist.
Dazu gehört das
- Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken
- Streichen der Fußböden
- Lackieren der Heizkörper und -rohre
- Streichen von Fenstern und Außentüren von innen
- die Beseitigung kleinerer Putz- und Holzschäden
Wann muss renoviert werden?
Meistens verlangt der Vermieter eine Renovierung beim Auszug aus der Wohnung. Schönheitsreparaturen können aber auch schon während des Mietverhältnisses fällig werden. Wann Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparaturen) durchgeführt werden müssen, ist nicht nur eine Frage der persönlichen Wohnästhetik.
Wände und Decken
Fällig sind die Arbeiten, wenn die letzte Renovierung schon länger zurückliegt und ein Anstrich nach dem äußeren Erscheinungsbild einfach mal wieder notwendig ist. Der Renovierungsbedarf von Wänden und Decken ist dabei durch Fristenpläne konkretisiert, denen auch die Gerichte weitgehend folgen.
- Alle drei Jahre sollten Küche und Bad/Dusche aufgefrischt werden.
- Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sind ungefähr nach fünf Jahren fällig.
- Sonstige Nebenräume sollten nach spätestens sieben Jahren einen neuen Farbanstrich erhalten.
Diese Fristenpläne sind allerdings nur Anhaltspunkte. Im Streitfall ist entscheidend, ob die Renovierung tatsächlich erforderlich ist. Denn Schönheitsreparaturen sind nur dann durchzuführen, wenn sie nach dem Erscheinungsbild der Wohnung notwendig sind.
Tipp!
Wird die Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen per Mietvertrag nicht am Bedarf ausgerichtet, sondern nur an starre Fristen gekoppelt, ist diese Regelung unwirksam. Zulässig ist dagegen, wenn der Mieter "in der Regel" oder "im Allgemeinen" nach drei Jahren Küche, Bad und WC sowie nach fünf Jahren Wohn- und Schlafzimmer renovieren soll.
Übrigens! Die Pflicht zur regelmäßigen Renovierung der Mietwohnung gilt unabhängig davon, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde. Der Mieter muss sie bei einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag auch dann einhalten, wenn die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war - allerdings laufen die Fristen dann erst ab Einzug.
Heizkörper und Türen
Für Türen, Fenster und Heizkörper gelten die Fristenpläne vom Justizministerium nach Ansicht vieler Gerichte nicht, sie brauchen also nicht alle drei bzw. fünf Jahre neu lackiert zu werden.
Wann der Mieter auch sie komplett neu streichen muss, wird nur nach dem Gesichtspunkt der "Erforderlichkeit" beurteilt. Bei Streitigkeiten ist in jedem Einzelfall neu zu beurteilen, wann ein Neuanstrich wirklich "notwendig" ist.
Unwirksame Klauseln
Sind Sie im Mietvertrag verpflichtet worden, die Räume
weiß gestrichen zurückzugeben oder
alle zwei Jahre alles zu renovieren? Immer wieder finden sich in Mietverträgen solche unwirksame Bedingungen. Vergleichen Sie sicherheitshalber Ihren Mietvertrag mit unserer Aufstellung von
unwirksamen Klauseln.
Tipp!
In einigen Mietverträgen finden sich Klauseln, in denen Vermieter neben der turnusmäßigen Renovierung der Wohnung auch noch die unbedingte Endrenovierung verlangen. Konsequenz einer solchen Regelung: Beide Klauseln sind unwirksam - der Mieter braucht überhaupt nicht zu streichen.
Weitere Folgen unwirksamer Klauseln
Der Vermieter kann aber auch noch auf andere Ideen kommen, wenn Klauseln zu Schönheitsreparaturen ungültig sind:
Vertragsanpassung
Manche Vermieter fordern ihre Mieter dazu auf, einer Vertragsänderung zuzustimmen,weil sich die Klauseln als unwirksam heraus gestellt haben. Darauf hat der Vermieter keinen Anspruch!
Tipp!
Sie können ein solches Angebot dankend ablehnen. Die unwirksamen Klauseln fallen dann einfach weg und Sie müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen.
Mieterhöhung
Es ist unzulässig, wenn der Vermieter wegen einer unwirksamen Klausel die Miete erhöhen will.
Mieterhöhungen sind nicht über die allgemeinen Regeln hinaus zulässig!
Erstattungsanspruch
Wenn Sie als Mieter renoviert haben, obwohl die Klausel unwirksam war, können Sie die dafür aufgewendeten Kosten oder Ersatz für Ihre Eigenleistungen erstattet verlangen! Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes schafft hier nun Sicherheit.
Schön bis zum Schluss
Über den visuellen Zustand Ihrer Bleibe kümmert sich Ihr Vermieter während des Mietverhältnisses vermutlich selten. Ärger wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gibt es meist erst, wenn Sie
ausziehen möchten.
Wichtige Vorschriften:
§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
§ 538 BGB Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
