Modernisierung durch den Vermieter

Modernisierungen haben ihren Reiz. Als Mieter genießen Sie, wenn alles gut geht, höheren Komfort. Ihr Vermieter freut sich über gestiegene Mieteinnahmen.

Was Modernisierungen sind

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Maßnahmen, die

• Ihre gemieteten Räume verbessern
• Energie oder Wasser einsparen
• neuen Wohnraum schaffen.

Zu Recht werden Sie also gewisse Unannehmlichkeiten in Kauf nehmen müssen, wenn Ihr Vermieter Ihnen nach Abschluss der Arbeiten ein modernes Badezimmer, eine Zentralheizung oder eine effektivere Wärmedämmung bietet.

Was der Mieter muss

Als Mieter bleibt Ihnen meistens nichts weiter übrig: Sie müssen Modernisierungsmaßnahmen an Ihren Mieträumen zulassen. Egal, ob Sie nach Abschluss der Arbeiten mehr Miete zahlen müssen oder nicht.

Dulden müssen Sie die Modernisierung nicht,

wenn diese für Sie oder einen weiteren Angehörigen im Haushalt zu einer unzumutbaren Härte führt. Mit dieser Argumentation können Sie Erfolg haben bei

• Baulichen Folgen: Aus Ihrer 2-Zimmer-Wohnung wird ein 1-Zimmer- Appartment, weil ein Zimmer zum Bad umgebaut wird
• Vorzunehmenden Arbeiten: Durch Lärm und Schmutz drohen Ihnen Belästigungen oder Gesundheitsstörungen oder Sie können die Wohnung über Wochen nicht nutzen und sollen in ein Hotel umziehen
• Vorausgegangenen Modernisierungsmaßnahmen des Mieters: Sie haben mit Zustimmung des Vermieters bereits eine Gas-Etagenheizung eingebaut, die jetzt der neuen Zentralheizung Ihres Vermieters weichen soll
• Erhöhung der Miete: Die Modernisierung ist unzumutbar, wenn die Miete sich durch eine Mieterhöhung mehr als verdoppelt und Ihr Einkommen mehr als zur Hälfte aufzehren würde.

Was der Vermieter muss

Drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen hat der Vermieter Sie konkret schriftlich (E-Mail oder Fax reichen aus) zu informieren über

• die Art der Maßnahmen
• den voraussichtlichen Beginn
• die voraussichtliche Dauer
• den voraussichtlichen Umfang.

Beispiel: Wenn die Modernisierung am 1. November beginnen soll, muss der Brief spätestens am 31. Juli bei Ihnen sein.

Aber: Diese Frist gilt NICHT, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung durchführen muss! Es sind dann Dringlichkeit und Umfang der Arbeiten je nach Einzelfall zu berücksichtigen (vgl. BGH VIII ZR 110/08 vom 4.3.09).

Was der Mieter darf

Mit Unannehmlichkeiten werden Sie während der Baumaßnahmen leben müssen. Sollten sich aber dadurch für Sie auch Kosten ergeben, lassen Sie sich diese durch Ihren Vermieter erstatten.
Zum Beispiel Ersatz für

• die Reinigung der Wohnung, die Einlagerung von Möbeln und Hausrat und Hotelkosten
• Schäden, die durch Handwerker oder den Vermieter selbst verschuldet wurden
• die Einschränkung des Wohnwertes, wenn dieser für die Dauer der Maßnahme beeinträchtigt ist.

Im letzten Fall sollten Sie mit Ihrem Vermieter eine Mietminderung vereinbaren.

Was der Vermieter darf

Ist die Modernisierung abgeschlossen, darf der Vermieter die Miete erhöhen.

Wichtige Vorschriften:
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung (1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zuletzt aktualisiert am 16.01.2011

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