Vertragsparteien des Mietvertrages

Hier der Mieter und dort der Vermieter - oder umgekehrt. Die Fronten sind klar abgesteckt. Damit die Linien sich nicht verhärten, muss klar sein, wer jeweils für vertragliche Verpflichtungen haftet.

Der Mieter

Der Unterschied ist klein und fein: Nicht jeder Bewohner einer Mietwohnung ist auch gleichzeitig Mieter. Immer nur derjenige, der als solcher im Mietvertrag bezeichnet ist und ihn unterschreibt, besitzt den Mieterstatus und ist somit zur Mietzahlung an den Vermieter verpflichtet.

Alleiniger Mieter

Nehmen Sie als einziger Mieter einen weiteren Bewohner in Ihre Wohnung auf, bleiben Sie für Ihren Vermieter trotzdem einziger Vertragspartner - mit allen Rechten und Pflichten. Mit Ihrem Mitbewohner hat Ihr Vermieter nichts zu schaffen. Sie müssen sich aber eine Untervermietung vom ihm genehmigen lassen.

Bei einer Trennung von Ihrem Mitbewohner können Sie dessen Auszug verlangen. Nur bei Eheleuten entscheidet unter Umständen das Familiengericht, wer in der Wohnung bleiben darf.

Mehrere Mieter

Ziehen Sie mit Ihrem Lebensgefährten, Ehegatten oder Freunden in die Wohnung ein, wird der Vermieter schon zur eigenen Absicherung darauf drängen, dass Sie alle den Vertrag unterschreiben. Dadurch haften Sie als "Gesamtschuldner". Kann also jemand seinen Mietanteil nicht bezahlen, darf sich der Vermieter an den kapitalkräftigeren Bewohner halten. Der muss dann für die gesamte Miete aufkommen. Den zuviel gezahlten Anteil kann er vom Mitmieter zurückverlangen.

Vorsicht bei Trennung!

Möchte sich ein Mieter aus der Partnerschaft oder der Gemeinschaft lösen, wird es für ihn schwierig. Mit ihm besteht der Mietvertrag auch bei Auszug weiter. Ist der Vermieter also nicht bereit, einen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, haftet er weiter für die gesamte Miete!

Um den Mietvertrag den neuen Verhältnissen der bisherigen Mieter anzupassen, gibt es zwei Möglichkeiten: Kündigung oder Vertragsübernahme.

Im Falle einer Kündigung von Seiten der Mieter müssen alle als Mieter im Vertrag stehenden Personen unterzeichnen, unabhängig davon, ob einer bereits ausgezogen ist. Mit der Kündigung endet das Mietverhältnis für alle Beteiligten und damit auch die Haftung gegenüber dem Vermieter.

Will einer der Partner weiterhin in der Wohnung bleiben, dann ist eine Vertragsübernahme möglich: Alle Beteiligten, also Vermieter und alle Mieter, ändern den Mietvertrag dahingehend, dass der ausgezogene Partner aus dem Vertrag gestrichen wird. Dabei ist die Zustimmung des Vermieters freiwillig. Er kann diese auch mit neuen Bedingungen verknüpfen, beispielsweise einer Mieterhöhung.

Minderjähriger Mieter

So sehr Sie sich auch als Minderjähriger aus der Kontrolle elterlicher Hausordnung heraus sehnen: Sie können nur mit Zustimmung Ihrer Eltern oder Ihres gesetzlichen Vormunds (gesetzliche Vertreter) Mietverträge abschließen.

Davon gibt es nur einige wenige Ausnahmen:

• Sie dürfen einen Mietvertrag alleine wirksam unterschreiben, wenn Sie mit Zustimmung Ihres gesetzlichen Vertreters auswärts eine Berufstätigkeit aufnehmen.
• Werden Ihnen von Ihrem gesetzlichen Vertreter bestimmte Geldbeträge überlassen, um davon Ihren Lebensunterhalt zu finanzieren, können Sie darüber frei verfügen und auch eine Wohnung mieten.

Besonderheit: Wohngemeinschaften als Mieter

So locker wie es in Wohngemeinschaften zugehen kann, so genau sollte man dennoch bei der rechtlichen Gestaltung des Mietvertrages sein.
Es ist nämlich von weitreichender Bedeutung, für welchen Weg man sich hier entscheidet. Das wird noch dadurch erschwert, dass die rechtliche Behandlung von Wohngemeinschaften von Gericht zu Gericht verschieden ist, da eine gesetzliche Regelung fehlt.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten: alle oder nur einer unterschreiben den Mietvertrag.

Das hat Auswirkungen unter anderem auf folgende Fragen:
Wer ist zur Mietzahlung verpflichtet?
Können einzelne Mitglieder der Wohngemeinschaft ohne Zustimmung des Vermieters ausgetauscht werden?
Wer kann die Kündigung aussprechen und wem gegenüber hat sie zu erfolgen?

Variante 1: nur 1 Mitglied der WG unterschreibt den Mietvertrag
Nur dieses Mitglied ist Mieter und zur Mietzahlung verpflichtet. Er benötigt für die weitere Untervermietung an die anderen Mitbewohner die Erlaubnis des Vermieters. Die kann er sich auch generell erteilen lassen, so dass die Mitbewohner wechseln können und die neuen Namen dem Vermieter nur noch mitgeteilt werden müssen. Der Hauptmieter trägt dabei das Risiko, dass die anderen ihren Mietanteil nicht bezahlen, der Vermieter von ihm aber die komplette Miete verlangen kann. Außerdem ist er dem Vermieter gegenüber dafür verantwortlich, dass z.B. die Hausordnung eingehalten und die Wohnung nicht beschädigt wird. Das Risiko für die "Untermieter" besteht darin, dass der "Hauptmieter" die einzelnen Mietanteile zwar kassiert, aber die Miete nicht an den Vermieter zahlt und deswegen womöglich der gesamte Mietvertrag gekündigt wird.


Variante 2: alle unterschreiben den Mietvertrag
Dann sind alle Mieter und auch alle zur Mietzahlung verpflichtet. Und das als "Gesamtschuldner".

Der Vermieter

Wer Vermieter ist, steht im Mietvertrag. Sitzt er Ihnen persönlich bei der Vertragsunterzeichnung gegenüber, kennen Sie ihn ja schon und wissen, mit wem Sie es zu tun haben.

Hausverwaltung

Oft lässt der Vermieter alle die Wohnung betreffenden Angelegenheiten durch einen Hausverwalter erledigen. Der unterschreibt den Mietvertrag für den Vermieter dann meist als Vertreter und regelt die ordnungsgemäße Übergabe. Zwischen Mieter und Hausverwalter entsteht kein Vertragsverhältnis.
Wie weit die Befugnisse des Hausverwalters reichen, wissen Sie nach einem Blick in die ihm vom Vermieter auszustellende Vollmacht.

Juristische Person

Ist Vermieter eine juristische Person, also zum Beispiel eine GmbH oder AG, sollte diese mit vollständiger Firmenbezeichnung und unter Benennung der Vertretungsverhältnisse im Mietvertrag stehen.

Vermieterwechsel

Verkauft der Vermieter seine Wohnung, wird der Käufer nach Eintragung im Grundbuch Ihr neuer Vermieter. Sie werden nicht gefragt und können dagegen nichts tun. Alle Vermieter-Rechte und Vermieter-Pflichten gehen auf den neuen Vermieter über. An Ihrem bisherigen Mietvertrag ändert sich indessen nichts. Sie müssen nicht etwa einen neuen Mietvertrag abschließen. Sie haben ja bereits einen. Und der gilt weiter.

Erst nach Eintragung ins Grundbuch ist der Neue berechtigt, von Ihnen die Miete zu verlangen. Will er sie vorher, muss er Ihnen eine Vollmacht des "alten Vermieters" vorlegen, die ihn zum Einzug der Miete berechtigt.

Wichtige Vorschriften zum Thema: § 110 BGB Bewirken der Leistung mit eigenen MittelnEin von dem Minderjährigen ohne Zustimmung des gesetzlichen Vertreters geschlossener Vertrag gilt als von Anfang an wirksam, wenn der Minderjährige die vertragsmäßige Leistung mit Mitteln bewirkt, die ihm zu diesem Zweck oder zu freier Verfügung von dem Vertreter oder mit dessen Zustimmung von einem Dritten überlassen worden sind.

§ 113 BGB Dienst- oder Arbeitsverhältnis(1) Ermächtigt der gesetzliche Vertreter den Minderjährigen, in Dienst oder in Arbeit zu treten, so ist der Minderjährige für solche Rechtsgeschäfte unbeschränkt geschäftsfähig, welche die Eingehung oder Aufhebung eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses der gestatteten Art oder die Erfüllung der sich aus einem solchen Verhältnis ergebenden Verpflichtungen betreffen. Ausgenommen sind Verträge, zu denen der Vertreter der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts bedarf.
(2) Die Ermächtigung kann von dem Vertreter zurückgenommen oder eingeschränkt werden.

§ 566 BGB I Kauf bricht nicht Miete(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Zuletzt aktualisiert am 24.01.2011

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