Mieterhöhung wegen Modernisierung der Wohnung

Ihr Vermieter hatte es Ihnen bereits angekündigt: Er möchte nicht nur Ihre Wohnung modernisieren, sondern auch mehr Miete. Was Modernisierungen sind und wann Sie diese dulden müssen, haben wir Ihnen bereits erklärt.

Was der Vermieter darf

Sind die Handwerker abgerückt und die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, geht es an Ihr Geld. Dann hat Ihr Vermieter zwei Möglichkeiten: er kann wegen des verbesserten Wohnwertes eine höhere Vergleichsmiete ansetzen (benötigt dafür aber Ihre Zustimmung), oder er bittet Sie jährlich um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zur Kasse.
Wichtig ist dabei aber: nicht jede Veränderung an Ihrer Wohnung, die Geld kostet, ist eine Modernisierung. Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz gehören ebenso wenig dazu wie ein neuer Teppichboden. Ihr Vermieter kann Sie an seinen Kosten nur dann beteiligen, wenn

• eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts Ihrer Wohnung eingetreten ist ( z.B. durch eine Verbesserung des Wohnungszuschnitts)
• die Maßnahmen die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern ( z.B. durch die Verbesserung der sanitären Einrichtungen) oder
• Energie oder Wasser nachhaltig eingespart wird ( z.B. durch Wärmedämmungs -/Isolierungsmaßnahmen)

Achten Sie darauf, dass Sie wirklich nur für echte Modernisierungskosten herangezogen werden. Lässt z.B. der Vermieter das Haus neu verputzen und nutzt dies, um gleichzeitig eine Wärmedämmung anzubringen, dann darf er für die Mieterhöhung nur den Anteil an- setzen, den diese Energiesparmaßnahme ausmacht. Und er muss bei mehreren Mietern die Kosten angemessen auf die jeweiligen Wohnungen aufteilen. Er erhält die 11% also insgesamt von allen Mietern zusammen, nicht von jeder Mietpartei gesondert.

Fragen Sie Ihren Vermieter in jedem Fall auch, ob er für die Modernisierungsmaßnahme staatliche oder kommunale Zuschüsse erhält, was gerade bei Energie sparenden Aufwendungen oft der Fall ist. Die muss er sich nämlich anrechnen lassen .

Beispiel:

Liegen die Voraussetzungen vor und entscheidet sich der Vermieter für die Umlagevariante, wird er 11% der reinen Modernisierungskosten auf die monatliche Miete umlegen: hat er also in unserem obigen Beispiel 12.000,-EUR für die gesamten Arbeiten ausgegeben, dann kann er hiervon die 8000,-EUR, die die zusätzliche Wärmedämmung in der Abschluß- rechnung ausmachen, für eine Mieterhöhung heranziehen, muss aber eine öffentliche Förderung des Projekts mit 2.000,-EUR anrechnen. Es bleiben 6.000,-EUR. Sind zwei etwa gleichgroße Wohnungen betroffen, macht dies pro Wohnung insgesamt 3.000,- EUR. Um 11% davon = 330,-EUR verteuert sich jährlich Ihre Wohnung. Die Mieterhöhung beläuft sich für Sie monatlich auf 27,50- EUR.

Wichtig: Der Vermieter darf nur die Kosten ansetzen, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen dürfen einer Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt werden (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4.2.09, VIII ZR 84/08).

Es wird ernst: Will Ihr Vermieter mehr Geld, muss er das schriftlich von Ihnen verlangen. Eine Unterschrift des Vermieters ist nicht erforderlich. Erhalten Sie seine Nachricht per Telefax oder E-Mail, ist das ebenfalls zulässig. Daraus muss sich für Sie zweifelsfrei ergeben

• der nachvollziehbar berechnete Erhöhungsbetrag
• die Gesamtkosten der Modernisierung
• die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen
• der Verteilerschlüssel, wenn mehrere Wohnungen von der Modernisierung betroffen sind.

Achtung: Informiert Ihr Vermieter Sie über die geplante Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht rechtzeitig, wird eine hierauf gestützte Mieterhöhung erst 6 Monate später wirksam. Dasselbe gilt, wenn die Mieterhöhung um 10% höher ausfallen soll als angekündigt.

Sie können das ganze im übrigen akzeptieren, müssen es aber nicht: Ihnen steht wie bei der Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete ein Sonderkündigungsrecht zu.

Wichtige Vorschriften:
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559 BGB Mieterhöhung bei Modernisierung (1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559a BGB Anrechnung von Drittmitteln (1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 561 BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zuletzt aktualisiert am 15.02.2011

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