In dieser Rubrik werden die wichtigsten mietrechtlichen Begriffe in knapper Form erläutert.

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Abmahnung

bezeichnet die mündliche oder schriftliche Mitteilung eines Vertragspartners, dass er ein vertragswidriges Verhalten des anderen missbilligt. Verbunden damit ist die Androhung, im Wiederholungsfall eine Kündigung auszusprechen. Für die außerordentliche Kündigung ist grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich, wenn der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung besteht.

Abnutzung der Mietsache

bezeichnet Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Soweit solche Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, sind sie vom Mieter nicht zu vertreten. Er hat für diese Verschlechterung nicht aufzukommen. Die normale Abnutzung ist vielmehr in der Miete enthalten.

Abstandszahlung

ist eine Zahlung des Vermieters, um einen Mieter zur Aufgabe seiner bisherigen Wohnung zu bewegen. Die Vereinbarung einer Zahlung des nachfolgenden Mieters dafür, dass der vorherige Mieter die Wohnung räumt, ist unwirksam. Zulässig ist allerdings eine Vereinbarung, durch die Einrichtungsgegenstände vom Vermieter oder dem bisherigen Mieter erworben werden.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

sind alle für eine Vielzahl von Mietverträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die der Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags stellt. Keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen liegen vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen richten sich nach dem BGB.

Anfangsrenovierung

ist die vom Mieter zum Mietbeginn durchgeführte Renovierung. Eine solche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist zulässig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Angemessene wirtschaftliche Verwertung

Der Vermieter kann den Mietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt u.a. vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (z.B. ein altes baufälliges Haus soll abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden). Die Kündigung ist nur dann wirksam, wenn die Verwertungsinteressen des Vermieters in Abwägung mit den Interessen des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses deutlich überwiegen und der Vermieter nicht willkürlich handelt.

Anlage der Mietkaution

Geldbeträge, die der Mieter als Kaution erbracht hat, muss der Vermieter gesondert von seinem Vermögen anlegen, damit der Geldbetrag im Falle seiner Insolvenz in voller Höhe erhalten bleibt. Der Mieter kann darüber einen Nachweis verlangen.

Antenne

Der Mieter hat grundsätzlich das Recht, in seiner Wohnung soweit wie möglich störungsfrei Rundfunk und Fernsehen zu empfangen. Für Parabolantennen bedarf der Mieter der Zustimmung des Vermieters, die dieser aber nur aus triftigen, sachbezogenen Gründen versagen darf.

Anzeigepflicht des Mieters

Der Mieter muss dem Vermieter Mängel der Mietsache oder Gefahren für die Mietsache unverzüglich mitteilen. Unterlässt der die Anzeige, ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Aufwendungen des Mieters

Der Mieter muss dem Mängel der Mietsache oder Gefahren für die Mietsache unverzüglich mitteilen. Unterlässt der die Anzeige, ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Außerordentliche Kündigung

ist eine Kündigung aus wichtigem Grund. Ein solcher liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. In Betracht kommen nur besonders schwerwiegende Pflichtverletzungen. So liegt für den Mieter ein wichtiger Grund u.a. dann vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

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B

Bagatellschäden

sind kleinere Schäden an der Mietsache. Im Mietvertrag werden die Kosten für "kleinere Instandsetzungen" häufig dem Mieter übertragen, obwohl gesetzlich der Vermieter die Kosten zu tragen hat. Zulässig sind solche Klauseln nur dann, wenn die vom Mieter zu tragenden Kleinreparaturen beschränkt sind (und zwar für jeden Einzelfall (maximal 75 bis 100 Euro) und, wenn mehrere Kleinreparaturen anfallen, auf einen Höchstbetrag vom maximal 6 bis 8 Prozent der Jahresgrundmiete.

Bankbürgschaft

ist eine Form der Mietsicherheit, die der Mieter für den Fall erbringt, dass er die vereinbarte Miete nicht zahlen oder andere Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Bei der Bankbürgschaft übernimmt eine Bank die Haftung für Mietschulden des Mieters und gegebenenfalls für Ersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Barkaution

ist eine Mietsicherheit des Mieters, die vom Vermögen des Vermieters getrennt bei einer öffentlichen Sparkasse oder bei einer Bank anzulegen ist. Das Geld muss also auf ein Anderkonto des Vermieters überwiesen und dort gehalten werden.

Barrierefreiheit der Wohnung

Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung überwiegt.

Baukostenzuschuss

ist eine nicht rückzahlbare bzw. nicht verrechenbare Zuwendung von Sach- und Arbeitsleistungen des Mieters oder Dritter, die zur Deckung der Gesamtherstellungskosten des Mietshauses dienen. Hat der Mieter einen Baukostenzuschuss gezahlt, so steht ihm bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses für den nicht als abgewohnt anzusehenden Teil ein Rückforderungsrecht zu. Bei Sozialwohnungen sind Baukostenzuschüsse nicht zulässig.

Beendigung des Mietverhältnisses

erfolgt insbesondere durch die Kündigung des Mietvertrags oder durch den Ablauf des Zeitmietvertrags. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben (Rückgabe der Mietsache).

Belegeinsicht

beinhaltet das Recht des Mieters, Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege zu nehmen. Das Einsichtsrecht erstreckt sich auch auf Rechnungen, die diesen zugrunde liegenden Verträge, Ableseprotokolle oder Grundsteuerbescheide, bei Heizungskosten auch auf die Gesamtkostenabrechnungen des Gebäudes sowie die Ablesedaten anderer Mietparteien.

Besenreine Wohnungsübergabe

bedeutet, dass der Mieter die übliche Reinigung vor der Übergabe auszuführen hat. Die Mieträume müssen sauber sein; vom Mieter sind sämtliche von ihm vorgenommenen Einbauten zu entfernen.

Besichtigung der Wohnung

Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne konkreten Grund die Wohnung des Mieters zu besichtigen. Die Anmeldung zur Wohnungsbesichtigung muss rechtzeitig erfolgen; 24 Stunden werden im Regelfall als angemessen angesehen. Die Wohnungsbesichtigung kann nur zu den üblichen Tageszeiten erfolgen.

Besuch

in der Mietwohnung ist jederzeit möglich und bedarf nicht der Zustimmung des Vermieters. Eine gegenteilige Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Besucher müssen sich allerdings an die Hausordnung halten. Besuchern, die den Hausfrieden massiv stören, kann der Vermieter ein Hausverbot erteilen.

Betriebskosten

sind, soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, vom Vermieter zu tragen. Nach entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter die Betriebskosten allerdings auf die Mieter umlegen. Die auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind im Einzelnen abschließend in der II. Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12.10.1990 aufgezählt.

Betriebskostenabrechnung

ist die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Bruttomiete

ist eine Miete, bei der auch die Mieter für den Fall erbringt, dass er die vereinbarte Miete nicht zahlt oder andere Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Wenn die Bürgschaft von einer Bank übernommen wird, spricht man von einer Bankbürgschaft.

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C

D

E

Eheleute

sind nicht gemeinsam Mieter, wenn sie nicht beide als Vertragspartner im Mietvertrag genannt sind. Bei einem schriftlichen Vertrag ist nur Mieter, wer in der Vertragsurkunde als solcher aufgeführt ist und den Vertrag unterschrieben hat. Sind allerdings beide Ehegatten im Mietvertrag als Mieter benannt, dann sind beide Ehegatten auch dann Mieter, wenn nur einer von ihnen der Vertrag unterschreibt.

Eigenbedarfskündigung

ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter, wenn dieser geltend macht, dass er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Bei Eigenbedarf liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor.

Eigentümer- und Vermieterwechsel

berührt nicht die Wirksamkeit des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag bleibt weiterhin wirksam. Der neue Vermieter übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Einliegerwohnung

ist eine Wohnung in einem vom Vermieter selbstbewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Für die Kündigung einer Eigentumswohnung muss der Vermieter kein berechtigtes Interesse nachweisen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Einzugsermächtigung

ermächtigt den Vermieter, die Miete vom Konto des Mieters per Lastschrift abbuchen zu lassen. Sofern keine ausdrückliche Vereinbarung vorliegt, ist der Mieter nicht verpflichtet, dem Vermieter eine Einzugsermächtigung zu erteilen.

Ersatzansprüche des Mieters

sind gegeben, wenn die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags Mängel (Mängel der Mietsache) aufweist oder der Vermieter spätere Mängel zu vertreten hat. Eine Schadensersatzpflicht des Vermieters (Schadensersatz) kann sich auch ergeben, wenn dieser seine Aufsichtspflichten verletzt.

Ersatzvornahme

ist die Beseitigung eines Mangels der Mietsache (Mängel der Mietsache) durch den Mieter. Der Mieter ist zur Beseitigung des Mangels berechtigt, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. In diesem Fall kann dann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter verlangen.

Ersatzwohnung

muss der Vermieter dem Mieter bereitstellen, wenn er wegen Eigenbedarfs (Eigenbedarfskündigung) kündigt und sich im selben Haus eine weitere Wohnung des Mieters befindet, die frei wird.

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F

Fälligkeit

der Miete richtet sich in erster Linie nach dem Mietvertrag. Ist eine Vereinbarung nicht getroffen, so ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Die Zahlung zum Fälligkeitstag reicht aus, der spätere Zahlungseingang beim Vermieter schadet nicht.

Fehler der Mietsache

Mangel der Mietsache

Formularmietvertrag

nennt man einen Mietvertrag, der ausschließlich oder im Wesentlichen aus Allgemeinen Geschäftsbedingungen besteht.

Fortsetzung des Gebrauchs

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen erklärt. Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt.

Fristenplan

ist eine Regelung im Mietvertrag, in der festgelegt ist, in welchen Zeitabständen vom Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Zulässig ist eine Regelung, wonach Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in sonstigen Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen sind, sofern sie tatsächlich aufgrund des Zustands der Wohnung notwendig sind. Vor Ablauf dieser Fristen muss ein Mieter nur renovieren, wenn die eigene übermäßige Abwohnung dies erforderlich macht. Werden kürzere Fristen vereinbart, hat dies im Regelfall die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung zur Folge.

Fristlose Kündigung

ist eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Grund ohne Einhaltung der Kündigungsfrist.

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G

Gebrauchsüberlassung an Dritte

Untermiete

Gewährleistungsrechte

hat der Mieter bei einem Mangel der Mietsache (Mängel der Mietsache). In Betracht kommender Anspruch auf Mängelbeseitigung, die Mietminderung, der Anspruch auf Schadensersatz (Ersatzansprüche des Mieters) und das Zurückbehaltungsrecht

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H

Haftpflichtversicherung

schützt, wenn von einem Versicherten wegen Personen-, Sach- oder Vermögensschäden durch einen Dritten Schadensersatz verlangt wird. Sie sollte vom Mieter abgeschlossen werden. Ihr Abschluss kann allerdings vom Vermieter nicht in einem vorformulierten Mietvertrag (Formularmietvertrag) verlangt werden.

Hausfrieden

muss sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter gewahrt werden. Dazu gehört insbesondere, dass unnötiger Lärm und Auseinandersetzungen in Form von Übergriffen räumlicher, verbaler oder körperlicher Art unterlassen werden.

Hausordnung

enthält Regelungen über die Rechte und Pflichten der Mieter bei der Nutzung des Mietshauses. Geregelt werden insbesondere die Hausreinigung und die Benutzung der gemeinsamen Einrichtungen (z.B. Waschküche, Speicher). Im Regelfall ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, andernfalls kann sie der Vermieter einseitig aufstellen.

Hausratversicherung

schützt bei Schäden am beweglichen Inventar eines Hauses durch Blitzschlag, Explosion, Feuer, Einbruch-Diebstahl, Raub, Vandalismus, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Sie sollte vom Mieter abgeschlossen werden. Ihr Abschluss kann allerdings vom Vermieter nicht in einem vorformulierten Mietvertrag (Formularmietvertrag) verlangt werden.

Hausrecht

beinhaltet das Recht des Eigentümers, jedem, der nicht im Haus wohnt, das Betreten des Hauses und des Grundstücks zu verbieten und ihn aufzufordern, das Haus zu verlassen. Bei Vermietung einer Wohnung steht das Hausrecht dem Mieter als Besitzer der Wohnung zu

Hausreinigung

beinhaltet die Kosten für die Säuberung von Zugängen, Fluren, Treppen, Keller, Wohnräumen oder Waschküchen. Die Kosten der Hausreinigung können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Haustierhaltung

Tierhaltung

Heizungskosten

werden nach Verbrauch abgerechnet. Rechtliche Grundlage ist die Heizkostenverordnung. Danach ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben, dass über die Kosten der vom Vermieter gestellten Heiz- nd Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Nur in wenigen Ausnahmefällen findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung, so z.B. in Studentenwohnungen oder wenn der Mieter die Wärme direkt vom Lieferanten bezieht.

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I

Indexmiete

ist eine variable Miete für eine Wohnung. Im Mietvertrag ist festgelegt, dass die Miete in bestimmten Zeitabschnitten entsprechend der Lebenshaltungskosten steigt oder sinkt. Einzelheiten enthält das Gesetz zur Regelung der Miethöhe.

Insolvenz

des Mieters berührt den Mietvertrag nicht, es sei denn, die Räume waren noch nicht überlassen worden, als der Insolvenzantrag gestellt wurde. In diesem Fall können sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Mietvertragertrag mit gesetzlicher Frist (in der Regel drei Monate) kündigen. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters darf der Mieter die Miete nicht mehr an den Vermieter zahlen. Er muss sie an den Insolvenzverwalter entrichten.

Instandsetzung und Instandhaltung

beinhaltet die Beseitigung von Mängeln der Mietsache, an mitvermieteten Nebenräumen, Einrichtungsgegenständen und sonstigen Einrichtungen sowie zugehörigen Versorgungseinrichtungen. Grundsätzlich ist hierfür der Vermieter zuständig. Der Mieter hat entsprechende Maßnahmen zu dulden. Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen kann der Vermieter im Mietvertrag dem Mieter übertragen.

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J

K

Kaltmiete

ist eine Miete, in der keine Nebenkosten enthalten sind.

Kappungsgrenze

ist der Betrag, um den der Vermieter die Miete maximal erhöhen darf. Gesetzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Eine Mieterhöhung um mehr als 20 Prozent ist aber dann möglich, wenn der Vermieter die Miete wegen Modernisierung erhöht.

Kaution

ist eine Mietsicherheit. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für Mietausfälle oder für andere Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietvertrag. Der Vermieter kann eine Kaution von bis zu drei Monatsmieten verlangen. Er ist verpflichtet, die Kaution bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für eine Anlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen.

Kettenmietvertrag

ist ein Zeitmietvertrag, in dem festgelegt ist, dass sich das Mietverhältnis jeweils um einen bestimmten Zeitraum, in der Regel ein Jahr, verlängert, wenn nicht eine Partei dem vorher widerspricht.

Kleinreparaturen

Bagatellschäden

Kündigung

ist die einseitige Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder den Mieter. Sie bedarf der Schriftform. Der Vermieter bedarf für die Kündigung eines Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarfskündigung). Bei der ordentlichen Kündigung muss die Kündigungsfrist eingehalten werden.

Kündigungsfrist

ist die bei einer ordentlichen Kündigung vom Vermieter und vom Mieter einzuhaltende Frist für die Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits dauert. Für den Vermieter sind die Kündigungsfristen gestaffelt, je nach dem, wie lange das Mietverhältnis läuft. In den ersten fünf Jahren kann der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten, bis zum achten Jahr mit einer Frist von sechs Monaten und bei länger laufenden Mietverhältnissen mit einer Frist von neun Monaten kündigen.

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L

Luxusmodernisierung

liegt vor, wenn durch die Modernisierung die Wohnung einen völligen anderen Komfort und ein anderes Ausstattungsniveau erhält, und dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt. Eine Luxusmodernisierung muss der Mieter nicht dulden, und zwar selbst dann nicht, wenn er die höhere Miete zahlen könnte.

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M

Maklerprovision

setzt voraus, dass ein Mietvertrag zustande kommt. Sie darf für die Vermittlung oder den Nachweis einer Mietwohnung höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlung betragen. Gesetzliche Grundlage ist das Wohnungsvermittlungsgesetz vom 4.11.1971.

Mängel der Mietsache

müssen vom Vermieter beseitigt werden, weil er die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrags in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat (Instandsetzung und Instandhaltung). Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter Mängel der Mietsache oder Gefahren für die Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn ihr vereinbarter Zustand vom tatsächlichen abweicht.

Mängelanzeige

obliegt dem Mieter, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache (Mängel der Mietsache) zeigt oder wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich ist. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Mängelbeseitigung

obliegt dem Vermieter, wenn die Mietsache mangelhaft ist (Mängel der Mietsache). Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, hat ebenso keine Bedeutung wie die Höhe der entstehenden Kosten.

Mietaufhebungsvertrag

ist ein Vertrag, mit dem der Vermieter und der Mieter das Mietverhältnis einvernehmlich beenden.

Mietbürgschaft

Bürgschaft

Miete

ist das vom Mieter dem Vermieter geschuldete Entgelt für die Überlassung der Mietwohnung.

Mieter

ist derjenige, der im Rahmen des Mietvertrags Anspruch auf Überlassung der Mietwohnung hat, und der dem Vermieter die vereinbarte Miete schuldet.

Mieterhöhung

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden (Kappungsgrenze).

Mieterinsolvenz

berührt den Mietvertrag nicht, es sei denn, die Räume waren noch nicht überlassen worden, als der Insolvenzantrag gestellt wurde. In diesem Fall können sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Mietvertrag mit gesetzlicher Frist (in der Regel drei Monate) kündigen.

Mietermodernisierung

Modernisierung

Mieterverein

erteilt Rechtsberatung im Rahmen seiner satzungsmäßigen Aufgaben. Er setzt sich als Selbsthilfeeinrichtung für die Interessen der Mieter ein und finanziert sich ausschließlich aus den Beiträgen seiner Mitglieder.

Mietkaution

ist eine Mietsicherheit, die der Vermieter für den Fall verlangt, dass der Mieter die Miete nicht zahlt oder andere mietvertragliche Pflichten nicht erfüllt. Die Mietkaution muss der Vermieter gesondert von seinem Vermögen anlegen. Der Mieter kann darüber einen Nachweis verlangen. Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter über die Kaution abrechnen und diese nebst angefallenen Zinsen an den Mieter zurückerstatten.

Mietminderung

bedeutet Herabsetzung der Miete durch den Mieter. Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel (Mängel der Mietsache), der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten.

Mietpreisüberhöhung

Mietwucher

Mietrückstand

kann die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter zur Folge haben, wen der Mieter zwei Monate lang die Miete gar nicht oder erhebliche Teile davon nicht zahlt, sich im Laufe der Zeit Mietrückstände ansammeln, die zwei Monatsmieten erreichen oder überschreiten oder wenn der Mieter die Miete fortdauernd unpünktlich zahlt und dem Vermieter ein Fortsetzen des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Mietschulden

Mietrückstand

Mietsicherheit

verlangt der Vermieter für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlt oder andere mietvertragliche Pflichten nicht erfüllt. Die Mietsicherheit erfolgt in der Regel durch eine Mietkaution, ein verpfändetes Kautionssparbuch oder eine Bürgschaft. Bei Wohnraummietverhältnissen darf der Betrag, mit dem der Vermieter abgesichert wird, maximal drei Monatsmieten betragen.

Mietspiegel

dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mietvertrag

ist der Vertrag, in dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, und der Mieter sich verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen.

Mietvorauszahlung

ist an den Mieter zurückzuzahlen, wenn sie nicht abgewohnt wurde. Die Rückzahlungspflicht besteht auch dann, wenn der Mieter durch ein vertragswidriges Verhalten die Kündigung des Vermieters veranlasst hat.

Mietwucher

liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt und beim Mieter eine Zwangslage vorliegt, die vom Vermieter zur Erzielung einer überhöhten Miete ausgenutzt wurde. In diesem Fall ist die vereinbarte Miete unwirksam.

Mietzins

Miete

Minderung der Miete

Mietminderung

Mischmietverhältnis

bezeichnet die Überlassung von Räumen, die der Mieter teilweise selbst bewohnt und zum Teil gewerblich nutzt. Ob in diesem Fall einheitlich Wohnraummietrecht anzuwenden ist, hängt in erster Linie davon ab, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien der Zweck des Mietvertrags in erster Linie im Wohnen des Mieters oder in der gewerblichen Nutzung liegt.

Modernisierung

ist jede bauliche Maßnahme, die den Wohnwert der Mieträume und zugehöriger Nebenräume verbessert, Energie oder Wasser einsparen hilft oder neuen Wohnraum schafft. Im Regelfall führt die Modernisierung zu einer Mieterhöhung (Modernisierungsmieterhöhung).

Modernisierungsmieterhöhung

Nach Abschluss der Modernisierung der Wohnung kann der Vermieter die Miete erhöhen. Dabei kann er entweder die verbesserte Ausstattung der Wohnung zum Anlass nehmen, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, oder er kann die jährliche Miete um 11 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Geteilt durch 12 ergibt dieser Betrag die monatliche Mietsteigerung.

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N

Nachmieter

ist eine Person, die mit dem Vermieter entweder einen neuen Mietvertrag schließt oder bis zum Ablauf des Mietvertrags des bisherigen Mieters in diesen Mietvertrag eintritt. In beiden Fällen endet das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter.

Nebenkosten

Betriebskosten

Nutzungsentschädigung

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist.

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O

Ordentliche Kündigung

ist die Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Der Vermieter darf nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf Eigenbedarfskündigung) kündigen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

bezeichnet das übliche Entgelt, dass in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren gezahlt werden muss (§ 558 Abs. 1 BGB). Für die Ermittlung kann z.B. ein Mietspiegel herangezogen werden, sofern für den Wohnort einer besteht.

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P

Preisgebundener Wohnraum

Sozialwohnung

Q

R

Räumung der Wohnung

Rückgabe der Mietsache

Renovierung

Schönheitsreparaturen

Reparaturen

Renovierung

Rückbau

Bei Auszug ist der Mieter verpflichtet, die von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen der Mietsache (z.B. Einbauten, Zwischendecken, Installationen) wieder zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Rückgabe der Mietsache

bedeutet, dass dem Vermieter der Besitz an der Mietwohnung einzuräumen ist. Die Rückgabe hat durch den Mieter zu erfolgen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Die Wohnung ist am letzten Tag des Mietverhältnisses zu übergeben. Bei verspäteter Rückgabe kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen.

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S

Schadensersatz

kann der Mieter vom Vermieter verlangen, wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig eine unwirksame Kündigung ausgesprochen hat und der Mieter aufgrund der Kündigung auszieht. Zum Schadensersatz ist der Vermieter auch verpflichtet, wenn er mit der Beseitigung eines Mangels an der Mietsache (Mängel der Mietsache) in Verzug ist. Darüber hinaus haftet der Vermieter auf Schadensersatz, wenn er oder seine Hilfspersonen (z.B. der Hausmeister) den Schaden fahrlässig oder vorsätzlich verursacht haben.

Schlüssel

sind dem Mieter vom Vermieter in ausreichender Zahl (zwei Schlüssel für jede Tür, Briefkasten, Garage und Keller) beim Einzug auszuhändigen.

Schönheitsreparaturen

sind Renovierungsarbeiten, die erforderlich sind, um Abnutzungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen, zu beseitigen. Dazu zählen Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper, der Innenfenster und Innentüren sowie der Innenseite von Außenfenstern und Außentüren der Mietwohnung. Soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Selbstauskunft

bedeutet, dass der Vermieter dem Mietbewerber einen Fragenkatalog vorlegt, den dieser beantworten soll. Der Bewerber muss diese Fragen aber nur insoweit wahrgemäß beantworten, als sie für den Vermieter berechtigterweise von Interesse sind.

Sonderkündigungsrecht

hat der Mieter, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung kann es sich der Mieter überlegen, ob er zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen will.

Soziale Härte

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Härtegründe können darin liegen, dass der Mieter besonders alt, krank oder behindert ist oder wichtige Prüfungen unmittelbar bevorstehen.

Sozialmiete

ist die für eine Sozialwohnung festgelegte Höchstmiete. Der Vermieter darf nur eine so genannte Kostenmiete verlangen, die in einer recht komplizierten Wirtschaftlichkeitsberechnung festgestellt wird. Eine Mieterhöhung kann nur wegen gestiegener Kosten verlangt werden.

Sozialwohnung

ist eine Wohnung, deren Bau mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Der Vermieter darf bei dieser Wohnung keine höhere Miete verlangen, als zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist (Sozialmiete).

Staffelmiete

ist eine Miete, die sich nach einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag erhöht. In einem Mietvertrag über Wohnraum kann eine Staffelmiete nur unter den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden.

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T

Tierhaltung

zählt grundsätzlich zum vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache, sofern nicht die Wohnung zu klein ist oder die übliche Anzahl überschritten wird. In diesem Rahmen ist auch ohne besondere Zustimmung des Vermieters Tierhaltung erlaubt, es sei denn, im Mietvertrag ist Abweichendes vereinbart. In diesen Fällen kann der Vermieter die Tierhaltung nur verbieten, wenn gewichtige sachliche Gründe vorliegen.

Tod des Mieters

Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner. Der Ehegatte oder Lebenspartner können allerdings innerhalb eines Monats gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen; in diesem Fall gilt der Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt.

Tod des Vermieters

berührt das Mietverhältnis nicht. In diesem Fall treten die Erben des Vermieters in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein.

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U

Überbelegung der Wohnung

kann den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis nach vorheriger Abmahnung fristlos zu kündigen (Fristlose Kündigung). Ob eine Wohnung überbelegt ist, hängt insbesondere von der Ausstattung und vom Zuschnitt der Wohnung, vom Alter und von den Lebensgewohnheiten der Bewohner ab.

Übergabeprotokoll

beinhaltet die schriftliche Bestätigung des Vermieters, dass der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses (Rückgabe der Mietsache, Wohnungsabnahme) in vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben hat.

Übermäßige Abnutzung

der Mietwohnung (z.B. nicht entfernbare Flecken auf dem Teppichboden) gehören nicht zur vertragsgemäßen Nutzung. Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet; er muss aber nur den Zeitwert, nicht den Neuwert ersetzen.

Umbaumaßnahmen

durch den Mieter bedürfen der Zustimmung des Vermieters, wenn es sich nicht um unwesentliche Maßnahmen handelt (z.B. Tapezieren der Wände). Unwesentliche Umbaumaßnahmen liegen vor, wenn sich die Veränderungen der Wohnung leicht beseitigen lassen und der Wert und Bestand der Wohnung nicht beeinträchtigt wird. Bestimmte wesentliche Umbaumaßnahmen (z.B. Umbaumaßnahmen, die aus Energiesparmaßnahmen durchgeführt werden) muss der Vermieter dulden.

Untermiete

bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert, besteht unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht. Der Untermietvertrag wird zwischen dem Mieter und dem Untermieter geschlossen. Ein Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter entsteht grundsätzlich nicht.

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V

Veränderung der Mietsache

die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurde, hat der Mieter nicht zu vertreten. Dagegen bedürfen Umbaumaßnahmen, die nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehören, grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters

Vergleichsmiete

Ortsübliche Vergleichsmiete

Verjährung

bedeutet, dass der Schuldner seine Leistung verweigern darf. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Die Ansprüche des Vermieters auf Rückbau, Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache verjähren bereits in sechs Monaten. Diese Frist beginnt zu laufen, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat.

Vermieter

ist derjenige, der dem Mieter im Rahmen des Mietvertrags die Überlassung der Mietwohnung schuldet und vom Mieter die vereinbarte Miete verlangen kann.

Vermieterinsolvenz

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters darf der Mieter die Miete nicht mehr an den Vermieter zahlen. Er muss sie an den Insolvenzverwalter entrichten.

Vermieterpfandrecht

Zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis (z.B. Miete, Schadensersatz) hat der Vermieter ein Pfandrecht an den Sachen, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Der Vermieter kann die Sachen bei offenen Forderungen durch Versteigerung verwerten lassen.

Verwertungskündigung

Angemessene wirtschaftliche Verwertung

Vorkaufsrecht

steht dem Mieter einer Mietwohnung kraft Gesetzes zu, wenn der Vermieter die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelt, um sie dann einzeln weiterzuverkaufen. Der Vermieter muss die Wohnung dem Mieter zum Kauf anbieten. Der Mieter hat das Recht, in einen mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten.

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W

Warmwasserkosten

werden nach Verbrauch abgerechnet. Rechtliche Grundlage ist die Heizkostenverordnung. Danach ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben, dass über die Kosten der vom Vermieter gestellten Heiz- und Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Nur in wenigen Ausnahmefällen findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung, so z.B. in Studentenwohnungen.

Werksmietwohnung

ist eine Wohnung, die einem Arbeitnehmer mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses überlassen wird.

Wohnungsabnahme

sollte im Interesse des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. In einem Übergabeprotokoll sollte sich der Mieter schriftlich bestätigen lassen, dass er die Wohnung in einem vertragsgemäßem Zustand an den Vermieter zurückgegeben hat.

Wohnungsmängel

Mängel der Mietsache

Wohnungsmodernisierung

Modernisierung

Wohnungsübergabeprotokoll

Übergabeprotokoll

Wuchermiete

Mietwucher

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X

Y

Z

Zahlungsunfähigkeit des Mieters

Mieterinsolvenz

Zahlungsverzug

berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags. Der Mieter befindet sich in Zahlungsverzug, wenn er die Miete nicht zahlt, obwohl sie fällig ist und er Mieter dafür keinen Entschuldigungsgrund geltend machen kann.

Zeitmietvertrag

liegt vor, wenn das Ende eines Mietvertrags vertraglich auf einen bestimmten Zeitpunkt festgelegt ist. Der Vertrag läuft dann zum Ende seiner Laufzeit aus, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Eine ordentliche Kündigung des Zeitmietvertrags während der festen Vertragszeit ist nur zulässig, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde. Voraussetzung für die Wirksamkeit des Zeitmietvertrags ist, dass ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt (z.B. dass der Mieter die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen nutzen will).

Zurückbehaltungsrecht

steht dem Mieter zu, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels an der Mietsache (Mängel der Mietsache) in Verzug gerät. In diesem Fall kann der Mieter neben der Minderung der Miete (Mietminderung) einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten.

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