Kündigung wegen wirtschaftlicher Nutzung

Bekommt der Mieter ein Schreiben vom Vermieter und ist darin von Umwandlung in Wohnungseigentum, Eigentümerwechsel oder von einer umfassenden Sanierung die Rede, bekommen es viele mit der Angst zu tun. Aber: Für Mieter besteht in solchen Fällen nicht immer Grund zur Panik! Sie sind vom Gesetzgeber vor Willkür gut geschützt.

Nur in eng umgrenzten Fällen kann ein Vermieter einen Mieter aus rein wirtschaftlichen Interessen kündigen.

Kündigung nur im Ausnahmefall

Es ist legitim und rechtlich nicht zu beanstanden: Ihr Vermieter will an Ihnen verdienen und nicht arm werden. Drohen ihm durch die Vermietung an Sie erhebliche wirtschaftliche Verluste, darf er Ihnen in besonderen Fällen kündigen.

Mit einer Kündigung können Sie rechnen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses

• an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und
• dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

Hinderung anderweitiger Verwertung

Durch Ihre Eigenschaft als Mieter erschweren Sie die Realisierung der Pläne des Vermieters.

Um Ihre Wohnung müssen Sie deshalb bangen, wenn Ihr Vermieter sich entscheidet,

• die Wohnung oder das Mietshaus zu verkaufen und im vermieteten Zustand einen erheblich geringeren Kaufpreis erzielen würde.
• Ihre Altbauwohnung zu sanieren, um sie dann marktgerecht zu vermieten.
• die Wohnung abzureißen und einen Neubau zu errichten.
• Ihre Wohnung zukünftig als Geschäftsraum anzubieten.

Um eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung zu begründen, reicht dies jedoch noch nicht.

Erheblicher Nachteil für den Vermieter

Um zur Kündigung berechtigt zu sein, muss Ihr Vermieter unter wirklich erheblichen Nachteilen leiden.

Die Kündigung kann zum Beispiel berechtigt sein, wenn

• die Mieteinnahmen trotz Ausschöpfung möglicher Mieterhöhungen keine Rendite mehr bringen.
• alle Interessenten das vermietete Objekt nur erwerben wollen, wenn sie selbst einziehen können.
• für die vermietete Wohnung ein erheblich geringerer Kaufpreis zu erzielen wäre und der höhere Erlös unbedingt benötigt würde.

Geschäftstüchtiger Vermieter

Die Praxis hat durch den Einfallsreichtum von Vermietern zahlreiche Versuche unberechtigter Kündigungen erfahren. Hier die beliebtesten Varianten:

• Wohnungen "leer zu kündigen" um sie später wieder teuer zu vermieten, ist verboten.
• Lehnen Sie sich unbesorgt zurück, wenn Ihr Vermieter die Wohnung mit Ihnen als Mieter preiswert gekauft hat und sie jetzt möglichst ohne Sie als Mieter mit hohem Gewinn verkaufen will. Ihr Vermieter darf Sie nicht für Spekulationsgeschäfte um Ihre Bleibe bringen. Kritisch wird es nur, wenn zwischen Erwerb und Verkauf über drei Jahre liegen.
• Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen müssen Sie sich überhaupt keine Sorgen machen: Kündigung über längere Zeit ausgeschlossen!

Zuverlässiger Vermieter

Wenn schon kein Weg an der Kündigung vorbei führt, muss Ihr Vermieter Ihnen reinen Wein einschenken und begründen, dass

• er beabsichtigt, das Haus anders als durch Vermietung zu verwerten
• ihm die Verwertung durch das Mietverhältnis nicht möglich ist
• ihm konkrete wirtschaftliche Nachteile entstehen, wenn Sie weiter dort wohnen.

Eine pauschale Begründung reicht natürlich nicht. Der Vermieter hat die einzelnen Punkte deutlich zu machen. So muss er zum Beispiel die Verkaufspreise in vermietetem und unvermietetem Zustand gegenüberstellen, Verkaufsversuche darstellen oder die eigene Finanzlage offen legen.

"Widerspruch, Herr Vermieter"

Wenn alle Stricke reißen und der Vermieter alle Auflagen erfüllt hat, können Sie der Kündigung nur noch widersprechen. Dies hat allerdings nur Aussicht auf Erfolg, wenn Sie nachweisen können, dass der Wohnungswechsel für Sie eine besondere Härte bedeutet.

Wichtige Vorschriften:
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574 BGB Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 577
Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 577a
Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zuletzt aktualisiert am 08.03.2011

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