Kündigung der Mietwohnung bei Vertragsverletzung

Es ist wie in jeder guten Ehe. Auch mit Ihrem Vermieter werden Sie sich von Zeit zu Zeit kabbeln. Achten Sie aber darauf, dass Sie sich keine allzu groben Schnitzer leisten, die ihn zur Kündigung veranlassen könnten.

Erhebliche Pflichtverletzung

Den Zorn Ihres Vermieters ziehen Sie mühelos auf sich, wenn Sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzen. Ist das Vertrauensverhältnis erst einmal getrübt, kann eine Kündigung folgen, die auch der Richter bestätigt.

Vor der Kündigung wegen Vertragsverletzung halten Gerichte oft eine Abmahnung durch den Vermieter für erforderlich. Dem Mieter soll dadurch sein Fehlverhalten vor Augen geführt und eine Frist zur Änderung seines Verhaltens gegeben werden. Willkürlich und urplötzlich kann Ihr Vermieter also nicht jede Verfehlung als Grund für eine Kündigung heranziehen.

Zahlungsrückstände

Erhebliche Mietrückstände können eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Der Vermieter kann Ihnen in folgenden Fällen sogar fristlos kündigen.

• Sie sind an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug oder
• Ihr Mietrückstand hat die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, auch wenn sich dieser Rückstand über einen längeren Zeitraum angesammelt hat.

Vertragswidriger Gebrauch der Wohnung als Sünden gegen ...

... die Mietzahlung

Auf eines kann Ihr Vermieter sich verlassen: Sie zahlen Ihre Miete immer unpünktlich. Das muss er sich nicht gefallen lassen, sondern kann Ihnen unter Einhaltung der Frist kündigen.

Ausnahme: Die Zahlungen erfolgen unpünktlich, weil die Miete vom Jobcenter direkt an den Vermieter überwiesen wird und das Jobcenter die Verzögerung nicht abstellt. Wegen des Verschuldens des Jobcenters kann dem Mieter nicht gekündigt werden! Vgl. Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21.10.09, AZ: VIII ZR 64/09.

... den Hausfrieden

Zu oft und zu laut gefeiert? Zu oft und zu laut gestritten? Womöglich dem Vermieter zu ehrlich und zu unfreundlich gesagt, was Sie von ihm halten? Auch die Missachtung dieser Spielregeln kann ein berechtigtes Interesse begründen, auf einen Mieter wie Sie zu verzichten. Die Verstöße müssen jedoch erheblich sein.

... die Hausordnung

Stehen Sie mit der Hausordnung auf Kriegsfuß? Zu selten Reinigungsdienste erfüllt und auch sonst Anlass zur Kritik gegeben? Hier berechtigen ebenfalls nur erhebliche und wiederholte Verstöße zur Kündigung. Bevor der Vermieter Ihnen deswegen womöglich fristlos kündigen kann, muss er Sie vorher abmahnen.

... die Tierliebe

Ihre Tierliebe zahlt sich nicht aus, wenn die Haustierhaltung (wirksam!) im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Selbst, wenn Ihr vierbeiniger Freund inzwischen zur Familie gehört: Nach einer Abmahnung kann Ihr Vermieter sowohl Ihren tierischen Freunden als auch Ihnen wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung kündigen.

... den frei honorierten Lust-Service

Sollte die Bleibe gewerblich als Ort zwischenmenschlicher Lust-Dienstleistung verwendet werden, darf der Vermieter nach Abmahnung wegen vertragswidrigen Gebrauchs kündigen.
Nichts spricht indessen dagegen, wenn Sie sich ein Büro - auch für Heimarbeit - einrichten.

... die Untervermietung

Untermieter können zur Entlastung Ihrer monatlichen Mietbelastung beitragen. Klären Sie das aber unbedingt vorher mit Ihrem Vermieter ab. Denn eine Untervermietung ohne Einwilligung kann Ihre Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung rechtfertigen - es sein denn, Sie haben lediglich vergessen die Genehmigung einzuholen, die der Vermieter ohnehin hätte geben müssen.

Widerspruch wegen besonderer Härte

Verzweifeln Sie selbst bei einer berechtigten Kündigung nicht. Denn als Mieter haben Sie noch gute Chancen, nicht ausziehen zu müssen, wenn Sie widersprechen und sich auf Härtegründe berufen.

Bei einer berechtigten fristlosen Kündigung haben Sie jedoch auch mit der Härteklausel keine Chance mehr, die Kündigung zu verhindern.

Wichtige Vorschriften:
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor,
- wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde;
die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.der Mieter
a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

§ 569 I, II BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Zuletzt aktualisiert am 08.03.2011

Die Informationen auf unserer Homepage sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Beiträge kann jedoch nicht übernommen werden.

• 
•