Abrupt lässt sich ein unbefristetes Mietverhältnis meist nicht beenden. Für einen solchen Schritt brauchen Sie außer Weitsicht auch Detailkenntnisse.
Die Zeitspanne ...
... für den Mieter
Als
Mieter müssen Sie seit September 2001 unabhängig von der Wohndauer eine Kündigungsfrist von
drei Monaten einhalten.
Nur ausnahmsweise dürfen Sie als Mieter
fristlos kündigen.
Ist Ihnen eine Fortsetzung des Vertrages jedoch unter keinen Umständen zuzumuten (zum Beispiel bei erheblichen Mängeln in der Wohnung, die zu einer
Gesundheitsgefährdung führen), beenden Sie mit sofortiger Wirkung das Mietverhältnis und ziehen in den nächsten Wochen aus.
... für den Vermieter
Nur in seltenen Ausnahmefällen kann Ihr Vermieter Ihnen Knall auf Fall kündigen. Selbst wenn eine
fristlose Kündigung jedoch gerechtfertigt ist (zum Beispiel bei erheblichen Mietrückständen), heißt das nicht, dass sie sofort ihre Koffer packen müssen. Der Vermieter muss Ihnen eine "Ziehfrist" von ein bis zwei Wochen geben.
Bei einer ordentlichen Kündigung hat Ihr Vermieter die Kündigungsfrist an der Dauer des Mietverhältnisses zu orientieren.
Logieren Sie also
- bis zu fünf Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
- länger als fünf Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.
- länger als acht Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.
... für Vermieter und Mieter
Wer auch kündigt: Das Kündigungsschreiben muss Ihrem Vertragspartner spätestens
am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch berücksichtigt werden soll. Zu den Werktagen gehören alle Wochentage inklusive Samstag, nicht jedoch der Sonntag und die offiziellen Feiertage.
Beispiele:
Möchten Sie
als Mieter zum Beispiel am 30. September 2011 ausziehen, müssen Sie bis zum dritten Werktag im Juli, also bis zum
Montag, 4. Juli 2011 (3. Juli ist ein Sonntag) gekündigt haben.
Wollen Sie
als Vermieter ein länger als 5 Jahre bestehendes Mietverhältnis zum 31. Oktober 2011 beenden, muss dem Mieter Ihre Kündigung spätestens am Montag, 4. Mai 2011 zugehen (Sonntag, 1. Mai ist nicht mitzuzählen).
Haben Sie sich zeitlich verschätzt und deswegen die Kündigung verspätet abgeschickt, wird sie dadurch nicht etwa unwirksam. Erneute Schreibtischarbeit ist nicht erforderlich, weil sich lediglich der Zeitpunkt zur Beendigung des Mietverhältnisses nach hinten verschiebt.
Beispiel:
Sie wollen Ihr Mietverhältnis zum 31. Oktober 2011 beenden. Die Kündigung wird jedoch erst am 4. August 2011 zugestellt. Die Kündigung wird in diesem Fall zum 30. November 2011 wirksam, da sie verspätet eingegangen ist.
Tipp!
Bestreitet der Empfänger der Kündigung deren Erhalt, muss der Kündigende den Zugang beweisen. Deshalb eine Kündigung entweder per Einschreiben mit Rückschein bzw. ein Einwurf-Einschreiben verschicken oder durch einen Boten als Zeugen in den Postkasten des Vertragspartners werfen lassen.
Die Feinheiten ...
... bei kürzer vereinbarten Kündigungsfristen im Formular-Mietvertrag
Für Sie als Mieter gilt die im Mietvertrag vereinbarte
kurze Frist.
Ihr Vermieter hat sich unabhängig von der Vereinbarung an die gesetzliche (längere) Kündigungsfrist zu halten.
... bei länger vereinbarten Kündigungsfristen im Formular-Mietvertrag
Für Sie als Mieter gilt die
kurze gesetzliche Frist.
Ihr Vermieter hat sich unabhängig von der Vereinbarung an die im Mietvertrag vereinbarte (
längere) Kündigungsfrist zu halten.
... bei Kündigung vor Vertragsbeginn
Die Frist beginnt normalerweise
sofort zu laufen, auch schon vor Einzug oder Vertragsbeginn.
Etwas anderes gilt nur, wenn
individuell vereinbart wurde, dass die Frist erst mit Beginn des Mietvertrages zu laufen beginnt.
Die Ausnahme
Jede Regel hat aber natürlich auch ihre Ausnahme. Hier ist dies das klassische Untermietverhältnis, Sie bewohnen also eines oder mehrere Zimmer in der Wohnung Ihres Vermieters. Wenn da die Chemie nicht stimmt, muss man sich schnell trennen können. Deshalb haben beide Seiten das Recht, den (Unter)Mietvertrag zum Ende eines jeden Monats zu kündigen. Sie müssen sich das nur bis zur Monatsmitte (15.) überlegt haben.
Die Alternative
Ob Sie die Kündigungsfrist dadurch abkürzen können, dass Sie einen
Nachmieter stellen, kommt auf Ihren Mietvertrag an.
Hüten Sie sich aber in jedem Fall vor dem Märchen von den drei Nachmietern, von denen Ihr Vermieter einen akzeptieren muss. Das muss er nämlich in aller Regel nicht. Nur in besonderen Ausnahmefällen wäre eine Weigerung Ihres Vermieters, einen Nachmieter zu akzeptieren und Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, mutwillig. Allein ein neuer Job oder einfach mal ein Tapetenwechsel reicht da nicht.
Haben Sie also eine günstige Wohnung in besserer Lage gefunden und passt die Kündigungsfrist der alten Wohnung nicht zum Einzugstermin der neuen (weil Sie sich natürlich schnell entscheiden mussten), ist alles weitere Verhandlungssache. Oft wird Ihr Vermieter gar kein Interesse daran haben, Ihnen Steine in den Weg zu legen.
Tipp!
Ein befristeter Mietvertrag braucht keine Kündigung, also auch keine Kündigungsfrist. Er endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt.
Wichtige Vorschriften:
§ 573 c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung (1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Art 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (10) § 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.
§ 565 Abs. 2 BGB Kündigungsfristen (Fassung bis 1. September 2001) (2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.....
