Hausordnung

Eine Hausordnung macht nur Spaß, wenn man einen anderen beim Verstoß erwischt. Aber oft geht es nicht ohne, denn nur so lässt sich ein reibungsloses Zusammenleben der Mieter regeln.

Ordnungsmacht ...

Ebenso wie Ihnen unwirksame Klauseln im Mietvertrag nicht schaden, können Ihnen auch unsinnige Anweisungen in einer am Ende des Mietvertrages abgedruckten Hausordnung nichts anhaben. Gesetzliche Bestimmungen schützen Sie davor. Es sind keine Regelungen zulässig, die Sie in einer Hausordnung nicht vermuten können oder die Sie als Mieter unangemessen benachteiligen.

Durch eine Hausordnung lassen sich aber regeln

• Ruhezeiten
• Benutzungszeiten für Gemeinschaftsräume (Waschräume, Speicher etc.)
• Einteilungen für die Treppenhausreinigung und Schneefegen, "Kehrwoche"
• Unterstellen von Kinderwägen und Fahrrädern
• Bestimmungen zum Schutz vor gegenseitigen Belästigungen

Einseitig ändern darf Ihr Vermieter eine mit dem Mietvertrag verbundene Hausordnung übrigens nicht. Nur, wenn die Mieter zustimmen, darf umgestaltet werden.

... mit Einschränkungen

Als Herr des Hauses kann der Vermieter aber auch nach Abschluss des Mietvertrages in Eigenregie Regeln als verbindlich aufstellen und sie zum Beispiel im Treppenhaus aushängen. Zusätzliche, im Mietvertrag nicht geregelte Pflichten dürfen durch eine solche einseitige "Befehlsausgabe" nicht angeordnet werden. Dass Sie zum Beispiel im Winter auf dem Bürgersteig den Schnee zu räumen haben, kann nur in einer dem Mietvertrag angefügten Hausordnung stehen und nicht am "schwarzen Brett". Die zeitliche Einteilung dafür kann dagegen in einer einseitig aufgestellten Hausordnung vorgenommen werden.

Unwirksame Regeln

Die Richter entscheiden regional sehr unterschiedlich, was in einer Hausordnung geregelt und nicht geregelt werden darf.

Als unwirksam werden meist Regelungen angesehen, wenn Sie Ihnen verbieten

• zu bestimmten Tages- oder Nachtzeiten zu duschen oder zu baden (Vorsicht: Es gibt einige Gerichte, die anders urteilen!)
• Ihren Kinderwagen im Hausflur zu parken, wenn sie den Wagen sonst über mehrere Stockwerke oder in den Keller schleppen müssen
• Besuch nach 22 Uhr zu empfangen
• nur eine Stunde täglich oder gar nicht zu musizieren

Lassen Sie sich nicht drohen. Eine Kündigung wegen kleiner Verstöße wie unterlassene Treppenhausreinigung oder das Abstellen von Fahrrädern ist rechtlich nur schwer vorstellbar.

Wichtige Vorschriften:
§ 305 BGB Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag (1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss
1.die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Orte des Vertragsschlusses auf sie hinweist und
2.der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen, und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.
(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Abs. 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.


§ 305c BGB Überraschende und mehrdeutige Klauseln (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

§ 307 BGB Inhaltskontrolle (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1.mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

Zuletzt aktualisiert am 04.02.2010

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