Der Mieter möchte das Mietverhältnis kündigen. Kann er dies in einem persönlichen Gespräch mit dem Vermieter tun?
Nein. Mündliche Kündigungen sind unwirksam. Eine Kündigung bedarf immer der Schriftform und muss von allen Mietern unterschrieben sein (§ 568 BGB).
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Der Mieter möchte das Mietverhältnis kündigen. Kann er die Kündigung auch per Telefax übermitteln?
Nein. Eine Kündigung per Fax ist unwirksam. Der Mieter muss schriftlich kündigen und die Kündigung unterschreiben. Eine gedruckte, gefaxte und eingescannte Unterschrift reicht nicht aus (§ 564 BGB).
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Kann der Mieter die Kündigung per Telegramm oder E-Mail übermitteln?
Nein. Eine Kündigung per Telegramm oder E-Mail ist unwirksam. Der Mieter muss schriftlich kündigen und die Kündigung unterschreiben (§ 564 BGB).
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Kann die Kündigung auch einem Bevollmächtigten überlassen werden?
Die Kündigung kann auch ein Bevollmächtigter, also ein Rechtsanwalt oder eine nahestehende Person, schreiben. Der Bevollmächtigte sollte der Kündigung aber unbedingt eine Vollmacht im Original beigelegen, da der Vermieter die Kündigung sonst zurückweisen kann (§ 174 BGB).
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Muss der Vermieter die Kündigung des Mieters annehmen oder reicht es, wenn er nach Erhalt einfach schweigt?
Der Vermieter muss auf die Kündigung nicht reagieren. Die Kündigung ist wirksam, sobald sie dem Vermieter zugeht.
Müssen alle Mieter die Kündigung unterschreiben oder reicht es, wenn ein Mitmieter kündigt?
Sind beide Eheleute Mieter, wenn beide unterschrieben haben, jedoch nur einer in Mietvertrag als Mieter benannt ist?
Sind bei Eheleuten immer automatisch beide Mieter, auch wenn nur einer den Mietvertrag unterschrieben hat?
Nein! Nur derjenige ist Mieter, der den Mietvertrag unterschrieben hat. Nur er muss die Kündigung unterschreiben.
Im Mietvertrag ist nichts zu einer Kündigungsfrist geregelt. Welche Kündigungsfrist muss der Mieter einhalten?
Der Mieter muss unabhängig von der Wohndauer eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Dabei reicht es, wenn der Vermieter die Kündigung am dritten Werktag des Monats erhält, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Beispiel: Sie wollen zum 31. Oktober 2009 ausziehen. Die Kündigung muss bis zum 4. August 2009 (Samstag zählt als Werktag mit!) beim Vermieter sein.
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Was unterscheidet den Mieter einer Wohnung von einem Bewohner ohne Mieterstatus?
Nur der Mieter kann das Mietverhältnis kündigen. Er kann einen Mitbewohner ohne Mieterstatus vor die Tür setzen, hat aber auch alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu tragen. Zieht ein Mitbewohner aus, muss der Mieter weiter die gesamte Miete zahlen. Von Bewohnern der Wohnung, die den Mietvertrag nicht unterschrieben haben, kann der Vermieter keine ausstehenden Mietzahlungen verlangen. Sie sind keine Vertragspartner des Vermieters.
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Im Mietvertrag wird beim Punkt Kündigungsfrist nur auf die gesetzlichen Vorschriften verwiesen. Welche Kündigungsfrist muss der Mieter einhalten?
Der Mieter muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Dabei reicht es, wenn der Vermieter die Kündigung am dritten Werktag des Monats erhält, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. (Samstag zählt als Werktag mit!)
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Der Mieter möchte zum 31. August 2009 ausziehen. Hat er die Kündigungsfrist eingehalten, wenn er die Kündigung am 4. Juni nachts um 23 Uhr in den Briefkasten des Vermieters wirft?
Nein. Es reicht zwar, wenn die Kündigung dem Vermieter am 4. Juni 2009 (dritter Werktag des Monats Juni, Samstag ist als Werktag mitzuzählen - BGH Az. VIII ZR 206/04) zugeht, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Die Kündigung geht jedoch erst zu den üblichen Leerungszeiten des Briefkasten (vormittags) zu, also im vorliegenden Fall am 5. Juni 2009. Kann der Mieter dagegen nachweisen, dass der Vermieter tatsächlich den Briefkasten noch nachts geöffnet hat, ist die Kündigung wirksam zugegangen.
Der Mieter möchte zum 31. August 2009 ausziehen. Am 4. Juni abends um 20 Uhr möchte er noch kündigen. Was kann er tun?
Er muss dem Vermieter die Kündigung persönlich noch am 4. Juni abgeben. Mit der Aushändigung ist die Kündigung zugegangen. Unwesentlich ist, wann der Vermieter die Kündigung liest.
Muss der Mieter im Streitfall beweisen, dass der Vermieter die Kündigung erhalten hat?
Bestreitet der Vermieter den Zugang der Kündigung, muss der Mieter in einem Prozess darlegen und beweisen, dass der Vermieter die Kündigung erhalten hat
Wie stellt der Mieter sicher, dass er den Zugang der Kündigung auch beweisen kann?
Die sicherste Lösung ist, er schickt die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein. Der Vermieter muss dem Postboten bestätigen, dass er das Schreiben erhalten hat. Diese Bestätigung bekommt der Mieter von der Post zurück. Problematisch ist dieses Vorgehen jedoch bei Zeitdruck des Mieters. Trifft der Postbote nämlich den Vermieter nicht an, hinterlegt er das Schreiben bei der Post. Die Kündigung gilt dann erst bei Abholung des Vermieters von der Post als zugegangen. Wohnt der Vermieter am selben Ort, wird deshalb empfohlen, die Kündigung in den Postkasten einzuwerfen. Dabei muss ein Zeuge den Einwurf bestätigen können. Notieren Sie Datum und Uhrzeit des Einwurfs und lassen sie dies vom Zeugen unterschreiben.
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An wen muss der Mieter die Kündigung adressieren?
Die Kündigung ist an alle Vermieter zu richten - möglicherweise sind also mehrere Personen anzuschreiben. Hat der Vermieter eine Person zur Entgegennahme von Kündigungen bevollmächtigt, kann die Kündigung auch an ihn gerichtet werden.
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Muss der Mieter dem Vermieter die Gründe seiner Kündigung offenbaren?
Wann hat der Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung?
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn dem Kündigenden
- unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und
- unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist beispielsweise der Fall,
- wenn der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise gar nicht gewährt oder ihm wieder entzieht (ihm werden zum Beispiel die Wohnungsschlüssel nicht aushändigt oder das Wasser gesperrt)
- wenn durch die Mängel und den Zustand der Wohnung die Gesundheit des Mieters erheblich gefährdet ist, beispielsweise durch gifthaltige Baumaterialien.
Muss der Mieter den Vermieter vor einer fristlosen Kündigung abmahnen?
Auch für das Wirksamwerden einer fristlosen Kündigung ist eine vorherige Abmahnung oder eine angemessene Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich, es sei denn,
- Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg
- Die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt
- Wenn durch den Zustand der Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet ist, beispielsweise durch gifthaltige Baumaterialien.
