Was sind Nebenkosten/Betriebskosten?
Nebenkosten sind laufende, regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, die dem Vermieter im Zusammenhang mit dem Eigentum und Gebrauch des Hauses entstehen. Ausgaben, die nur ein einziges Mal entstehen, zählen normalerweise nicht als Betriebskosten. Zu den Betriebskosten zählen z.B. Gebühren für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung.
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Wer muss die Nebenkosten tragen - der Vermieter oder der Mieter?
Entscheidend ist zunächst, was im Mietvertrag über die Kostentragungspflicht steht. Findet sich keine Regelung, ist der Vermieter für die Zahlung zuständig. Die Nebenkosten (Betriebskosten) sind dann Bestandteil der Miete. Im Mietvertrag kann der Vermieter die Zahlung der Betriebskosten jedoch dem Mieter auferlegen. Solche Vertragsvereinbarungen sind heute die Regel. Für die Heizkosten gelten Ausnahmen. Ist die Heizkostenverordnung anwendbar, muss der Mieter die Heizkosten bezahlen, auch wenn sich keine Regelung im Mietvertrag findet (vgl. Heiz- und Warmwasserkosten)
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Der Mieter findet folgende Klausel im Mietvertrag: "Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind". Was muss der Mieter bezahlen?
Der Vermieter muss alle Nebenkosten (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, für sie gelten Sonderregelungen) selbst tragen, da die Klausel rechtlich unzulässig und damit unwirksam ist. Der Mieter muss aus der Vereinbarung abschätzen können, welche Nebenkosten er bezahlen muss.
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Im Mietvertrag findet sich eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, "Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung" oder "gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der Zweiten Berechnungsverordnung" zu bezahlen. Was muss der Mieter bezahlen?
Die Zweite Berechnungsverordnung gilt für Verträge, die vor dem 1.1.2004 geschlossen wurden. Für jüngere Verträge gilt die Betriebskostenverordnung. Der Mieter hat in diesem Fall alle umlagefähigen Betriebskosten zu tragen. Welche das sind, erfahren Sie unter:
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Was verbirgt sich hinter dem Begriff Bruttomiete oder Inklusivmiete?
Alle Betriebskosten - mit Ausnahme der verbrauchsabhängig abgerechneten Heizkosten - sind in der Miete enthalten.
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Was verbirgt sich hinter dem Begriff Nettomiete?
Was verbirgt sich hinter dem Begriff Teilinklusivmiete?
Nur einige, speziell im Mietvertrag genannte Kosten, müssen neben der Miete für die Wohnungsüberlassung gezahlt werden.
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Welche Kosten gelten nicht als Betriebskosten und müssen demnach nie vom Mieter gezahlt werden, egal ob im Mietvertrag vereinbart oder nicht?
Keine Betriebskosten sind zum Beispiel Verwaltungskosten. Mehr
Beispiele finden sie hier.
Muss auch ein Mieter, der im Erdgeschoss wohnt, die Kosten für den Fahrstuhl mittragen?
Ja, selbst wenn er keinen persönlichen Nutzen vom Aufzug hat. Es ist jedoch auch möglich, ihn vertraglich von der Umlage auszuschließen.
Wie sind die Nebenkosten zu berechnen, wenn ein Teil des Hauses gewerblich vermietet ist?
Ist ein erheblicher Teil des Gebäudes gewerblich vermietet, muss in der Regel eine nach Gewerbe- und Wohnräumen getrennte Umlage der Grundsteuer erfolgen. Diese ist bei Gewerbebetrieben höher (aber: BGH, Az.: VIII ZR 78/05).
Wie sind die Betriebskosten zu bezahlen?
Kommen die Betriebskosten zur Miete hinzu, kann der Vermieter die Kosten
in angefallener Höhe auf den Mieter umlegen. Meist werden monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vereinbart. Der Vermieter muss dann mindestens einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen, in der die Vorauszahlungsbeträge benannt sind. Daraus ergibt sich eine Erstattung oder eine Nachzahlung für den Mieter Durch eine Klausel im Mietvertrag kann aber auch eine (monatliche)
pauschale Zahlung der Nebenkosten vereinbart werden. Mit der Pauschale sind alle Ansprüche des Vermieters (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten) auf Zahlung von Betriebskosten abgegolten. Sie ist unabhängig von den tatsächlich entstandenen Kosten. Eine Abrechnung findet hier nicht statt.
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Darf der Vermieter den Vorauszahlungsbetrag in beliebiger Höhe festlegen?
Vorauszahlungen dürfen nach dem Gesetz (§ 556 BGB) nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Sie sind an der Höhe der voraussichtlichen Betriebskosten auszurichten und dürfen sie nicht erheblich übersteigen. Als Beurteilungskriterium gelten die Betriebskosten des vergangenen Abrechnungszeitraums. Sind die Vorauszahlungsbeträge viel zu hoch angesetzt, kann der Mieter sie auf ein angemessenes Maß reduzieren.
Kann nach einem Verkauf der Wohnung der neue Eigentümer eine Nebenkostenvereinbarung mit dem derzeitigen Mieter einseitig abändern?
Nein, das Gesetz (§ 566 BGB) regelt, dass der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Eine bestehende Vereinbarung kann also nicht einseitig geändert werden.
In welchen Fällen kann der Vermieter eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen?
Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung, dass die bisherigen Vorauszahlungen zur Deckung der Nebenkosten nicht ausreichen, kann der Vermieter verlangen, dass die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe angepasst werden.
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Kann der Mieter eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen, wenn sich die Betriebskosten z.B. wegen einer Senkung der Müllgebühren reduzieren?
Kann der Vermieter eine vereinbarte Pauschalzahlung der Miete bei der Erhöhung seiner Betriebskosten einseitig heraufsetzen?
Welche Angaben muss eine korrekte Nebenkostenabrechnung enthalten?
Eine Betriebskostenabrechnung muss folgendes enthalten.
- Eine Angabe des Abrechnungszeitraums
- Die Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
- Die Berechnung der auf Sie entfallenden Betriebskostenanteile
- Eine Aufstellung der von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen
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Wie muss der Vermieter die Gesamtbetriebskosten darstellen?
Der Vermieter muss die Kosten einzeln aufgliedern und anschließend als Gesamtkosten zusammenrechnen. Es genügt nicht, wenn der Vermieter pauschal angibt, für städtische Gebühren seien Euro 210 zu bezahlen. Die Gebühren müssen nach Straßenreinigung, Müllabfuhr etc. aufgegliedert sein.
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Was ist ein Verteilerschlüssel?
Der Vermieter muss erklären, wie er die Betriebskosten auf die Mieter umlegt. Er muss sagen, ob er nach qm, cbm oder nach Verbrauch abrechnet. Möglich ist eine Umlage nach
- Quadratmetern Wohnfläche
- Personenzahl
- Wohneinheiten
- Kubikmetern umbauten Raum
- Verbrauch
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Welcher Abrechnungsmaßstab wird der Betriebskostenabrechnung zu Grunde gelegt, wenn keine mietvertragliche Vereinbarung besteht?
Als Abrechnungsmaßstab muss die Wohnfläche zu Grunde gelegt werden, wenn im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Der Mieter zahlt dann anteilig im Verhältnis zur qm-Zahl der Wohnung. Ausnahme: Es handelt sich um verbrauchsabhängige Betriebskosten (z.B. Abwasser, Müllabfuhr) für die entsprechende Messeinrichtungen vorhanden sind. Hier muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen.
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Muss der Vermieter die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen oder kann er nach Quadratmetern Wohnfläche umlegen?
Er muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Messeinrichtungen vorhanden sind. Sind Wasseruhren vorhanden, muss der Vermieter den Stand der Zäher berücksichtigen. Allerdings muss er nicht die gesamten Wasserkosten nach dem Verbrauch umlegen sondern kann dafür die Wohnfläche mit berücksichtigen.
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Welchen Verteilerschlüssel muss der Vermieter anwenden, wenn dieser im Mietvertrag festgelegt wurde?
Ist im Mietvertrag ein Umlagemaßstab vereinbart, muss der Vermieter sich auch danach richten. Hat er dies nicht getan, kann der Mieter die Nachzahlung bis zur Korrektur des Abrechnungsfehlers verweigern.
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Kann der Vermieter den Verteilerschlüssel einseitig ändern?
Die einseitige Änderung des Umlageschlüssels kann immer nur für die Zukunft vorgenommen werden und muss vom Vermieter noch vor Beginn der nächsten Abrechnungsperiode mitgeteilt werden.
Kann der Mieter sich wehren, wenn der Vermieter "unwirtschaftlich" agiert und zum Beispiel einen Hausmeister bezahlt, der das Doppelte des üblichen Lohnes verdient?
Der Vermieter muss mit den Vorauszahlungen auf die Nebenkosten sorgsam umgehen und den Grundsatz der "Wirtschaftlichkeit" beachten. Er muss Preisvergleiche anstellen um Kosten möglichst zu vermeiden. Hat der Vermieter diesen Grundsatz offensichtlich und augenfällig verletzt, kann der Mieter den übersteigenden Betrag zurückbehalten. Der Vermieter muss jedoch nicht den billigsten Anbieter wählen.
Bis wann muss der Mieter die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung begleichen?
Meist ist eine Frist im Mietvertrag oder in der Abrechnung genannt, in der die Rechnung zu begleichen ist. Diese Frist muss allerdings "angemessen" sein. Angemessen ist jedenfalls eine Frist von einem Monat. In dieser Zeit hat der Mieter ausreichend Zeit zu prüfen, ob die Nebenkostenabrechnung stimmt.
Darf der Mieter die Abrechnungsunterlagen einsehen?
Der Vermieter muss dem Mieter auf seinen Wunsch Einsicht in die Originalunterlagen gewähren. Der Mieter kann auch gegen Kostenerstattung verlangen, dass ihm Fotokopien der Unterlagen zugeschickt werden - allerdings nur, wenn ihm eine Einsichtnahme beim Vermieter nicht zumutbar ist.
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Darf der Abrechnungszeitraum beliebig festgelegt werden?
Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind jährlich abzurechnen. Nicht notwendig ist die Abrechnung nach dem Kalenderjahr. Der Vermieter muss den Zeitraum (also zum Beispiel 1.4.2008 bis 31.03.2009) in der Nebenkostenabrechnung genau benennen. Nur Kosten, die in diesen Abrechnungszeitraum fallen, dürfen aufgeführt werden. Der Bemessungszeitraum kann durch eine Vereinbarung verkürzt (z.B. vierteljährlich) werden, er darf jedoch nicht länger als ein Jahr sein.
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Muss der Vermieter Fristen für die Abrechnung einhalten?
Seit dem 1.9.2001 hat der Vermieter die Abrechnung "spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums" vorzulegen. Reicht der Abrechnungszeitraum zum Beispiel vom 15.8.2008 bis 14.8.2009, muss der Mieter die Abrechnung spätestens bis 31. August 2010 bekommen.
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Welche Folgen treten ein, wenn der Vermieter die Frist zur Betriebskostenberechnung versäumt?
Gibt es auch Fälle, in denen der Mieter trotz Überschreitens der Frist noch bezahlen muss?
Ausnahmsweise darf der Vermieter mit seiner Abrechnung die 12-Monatsfrist überschreiten, wenn er dies nicht zu vertreten hat. Das kann zum Beispiel bei einer verspäteten Abrechnung der Lieferanten möglich sein oder wenn Abgabenbescheide zu spät festgesetzt wurden.
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Kann der Vermieter die Fristen für die Abrechnung durch eine Vereinbarung im Mietvertrag verlängern?
Nein, diese Verpflichtung kann nicht durch eine Vereinbarung im Mietvertrag abgeändert werden.
