Was heißt befristeter Mietvertrag oder Zeitmietvertrag?
Hier wird eine bestimmte Laufzeit des Mietverhältnisses vereinbart. Nach Ablauf dieser Zeit muss der Mieter ausziehen, ohne dass der Vermieter dem Mieter (oder umgekehrt) kündigen muss. Beispiel: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2009 und endet zum 31. Januar 2010".
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Ein Zeitmietvertrag mit Kündigungsschutz kann ab 1.9.2001 nicht mehr vereinbart werden. Was heißt das ?
Früher (bis 1.9.2001) konnte ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden, ohne dass der Vermieter besonders begründen musste, warum er die Befristung wollte. Allerdings konnte der Mieter nach dieser alten Rechtslage zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Zeit vom Vermieter die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Dies konnte der Vermieter nur dann verhindern, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf geltend machte. Der Mieter hatte dann vollen Kündigungsschutz.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um einen wirksamen Zeitmietvertrag nach dem 1.9.2001 abzuschließen?
Zeitmietverträge dürfen nur abgeschlossen werden, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen anerkannten Grund angibt, warum er nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Wohnung wieder für sich haben möchte.
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Welche Voraussetzungen sind für die Befristung also notwendig?
- Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ablauf der Befristung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen oder
- der Vermieter möchte das Haus nach Ablauf der Befristung abreißen,
- er möchte die Wohnung wesentlich verändern, modernisieren oder instand setzen oder
- die Wohnung soll nach Ablauf der Befristung einer Person vermietet werden, die dem Vermieter zur Dienstleistung verpflichtet ist.
Der Vermieter muss dem Mieter einen dieser Gründe schon bei Vertragsschluss mitteilen.
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Welche Folgen treten ein, wenn ein Zeitmietvertrag ohne Begründung geschlossen wurde?
Sind die Gründe nicht genannt, kann sich der Vermieter nicht auf einen Zeitmietvertrag berufen. Der Mietvertrag gilt in diesem Fall als unbefristet und ist mit der normalen Kündigungsfrist kündbar. Das heißt für den Vermieter, dass die Kündigungsfrist drei Monate beträgt und sich nach fünf und acht Jahren um weitere je drei Monate verlängert. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Mieter kann mit einer dreimonatigen Frist kündigen.
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Was geschieht, wenn der Grund für die Befristung nach Ende der Vertragslaufzeit nicht mehr vorliegt?
Der Vermieter hat als Befristungsgrund angegeben, dass seine Tochter in die Wohnung einziehen will. Schließlich entscheidet sie sich doch gegen einen Einzug. Konsequenzen?
Obiger Fall, aber der Vermieter hat sich nach dem Rückzieher seiner Tochter entschieden, das Haus abzureißen.
Obiger Fall, aber nach dem Rückzieher der Tochter plant der Sohn statt der Tochter in die Wohnung einzuziehen.
Ist ein befristeter Mietvertrag einseitig kündbar?
Nein. Da eine feste Laufzeit vereinbart ist, kann der Mietvertrag nicht einseitig gekündigt werden. Als einzige Ausnahme davon gibt es die Nachmieterkündigung. Ein Mieter kann einen befristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn er einen Härtegrund dafür vorbringt und zudem einen geeigneten Nachmieter stellt.
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Kann jede beliebige Vertragslaufzeit für den Zeitmietvertrag vereinbart werden?
Ja. Seit der Mietrechtsreform kann ein befristeter Mietvertrag auch für einen Zeitraum über 5 Jahre vereinbart werden.
Sind Zeitmietverträge aus der Zeit vor September 2001 noch gültig?
Wenn ein Mietvertrag bis zum 31.08.2001 geschlossen wurde, gilt dann die Rechtslage nach oder vor der Mietrechtsreform ?
Was kann im Mietvertrag vereinbart werden, wenn der Mieter z.B. wegen eigener Investitionen in der Wohnung einen bestimmten Zeitraum vor einer Kündigung des Vermieters geschützt sein möchte?
Im Mietvertrag kann das Kündigungsrecht für eine gewisse Zeit ausgeschlossen werden. Beispiel für eine entsprechende Formulierung: "Der Vermieter kann bis zum Jahr 2008 das Mietverhältnis nicht ordentlich kündigen". Eine solche Vereinbarung ist zulässig.
Kann der Mieter einseitig auf sein Kündigungsrecht für eine gewisse Dauer verzichten?
In einer Formularklausel in aller Regel nicht, eine Ausnahme gilt in Staffelmietverträgen. Zulässig ist aber eine Klausel, wonach Vermieter und Mieter für höchstens 4 Jahre auf ihr Kündigungsrecht verzichten.
In einer handschriftlichen Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist geregelt, dass der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Ist diese Klausel wirksam?
Ja, sagt der Bundesgerichthof. Der Mieter kann durch eine individual-vertragliche Vereinbarung (befristet) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten.
