Sofern Sie zu Lebzeiten über Ihr Vermögen Verfügungen treffen, gehen Sie das Risiko ein, dass Vermögenswerte Ihrem Verfügungs- und Nutzungsrecht entzogen werden. In diesem Zusammenhang gilt es, Ihre Interessen zu wahren, indem Sie im Übergabevertrag Nutzungsvorbehalte vereinbaren.
Als Nutzungsvorbehalte kommen insbesondere
- der Nießbrauch,
- das Wohnungsrecht,
- das Wohnrecht
in Betracht.
Nießbrauch
Eine Schenkung unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs hat zur Folge, dass das Vermögen (z.B. eine Immobilie) und dessen Erträge vorübergehend unterschiedlichen Personen zugeordnet wird. Als Nießbraucher haben Sie das Recht, sämtliche Nutzungen des belasteten Grundstücks (z. B. des Wohngebäudes) zu ziehen. Der Erwerber hat zwar die rechtliche Verfügungsbefugnis, Ihnen verbleibt allerdings die umfassende Nutzung, z.B. die Miet- und Pachteinnahmen.
Tipp
Wichtig ist es, im Übergabevertrag eindeutig festzulegen, wer welche Kosten zu tragen hat. Gesetzlich ist der Nießbraucher zur Versicherung der Sache auf seine Kosten und zur Erhaltung der Sache in ihrem rechtlichen Bestand auf eigene Kosten sowie zur Tragung der öffentlichen Lasten (z.B. Grundsteuern) verpflichtet, es sei denn, es handelt sich um außergewöhnliche, nicht laufend wiederkehrende Lasten (z.B. Erschließungskosten). Bei der Übertragung belasteter Grundstücke hat der Nießbraucher die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden zu tragen; die Zahlung der Tilgungsbeiträge ist Sache des Eigentümers.
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers. Er ist also nicht vererblich.
Wohnungsrecht
In einem Übergabevertrag kommt als Gegenleistung auch die Vereinbarung eines Wohnungsrechts in Betracht. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Dieses Recht beinhaltet für Sie die Befugnis, Ihre Familie, sowie die zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Zu Ihrer Familie gehört unter Umständen auch Ihr nichtehelicher Lebenspartner. An sonstige Dritte dürfen Sie das Wohnungsrecht allerdings nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers überlassen.
Gesetzlich obliegt Ihnen als Wohnungsberechtigter die Unterhaltung der vom Wohnungsrecht erfassten Räume. Sie haben insoweit insbesondere die gewöhnlichen Unterhaltungskosten (z.B. Wasser, Abwasser, Müll, Strom) sowie die Kosten der laufenden Reparaturen zu tragen. Vertraglich können Sie allerdings eine davon abweichende Regelung treffen. Die öffentlichen und privaten Lasten (z.B. Grundsteuer, Versicherungen) hat gesetzlich der Grundstückseigentümer zu tragen. Abweichende Regelungen können zwischen Übergeber und Erwerber vereinbart werden. Gesetzlich ist der Eigentümer nicht verpflichtet, eine außergewöhnliche Ausbesserung des Grundstücks oder Gebäudes auf seine Kosten vorzunehmen.
Tipp
Im Rahmen des Übergabevertrags sollten Sie eindeutig regeln, welche Räume dem Wohnungsrecht unterliegen. Ferner sollten Sie festlegen, ob nur Sie mit Ihrer Familie die Wohnung nutzen oder ob Sie diese auch an Dritte überlassen dürfen. Ferner sollten Sie regeln, wer die mit der Wohnung verbundenen Kosten zu tragen hat. Dabei geht es nicht nur um die laufenden Kosten, sondern insbesondere auch um außergewöhnliche Ausbesserungen wie Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Als höchstpersönliches Recht ist es nicht vererblich. Beachten Sie, dass das Wohnungsrecht auch mit Zerstörung des Gebäudes erlischt. Deshalb kann es sinnvoll sein, zu Ihrer Sicherung eine so genannte Wohnungsgewährungsreallast zu bestellen. Lassen Sie sich von einem fachkundigen Anwalt beraten.
Wohnrecht
Wenn Sie sich im Übergabevertrag als Gegenleistung ein Wohnrecht vorbehalten, sind nicht nur Sie berechtigt, die Wohnung zu benutzen, sondern daneben auch der Wohnungseigentümer. Als Berechtigter haben Sie in diesem Fall lediglich das Recht der Mitbenutzung.
Tipp
Die Vereinbarung eines Wohnrechts im Übergabevertrag ist im Regelfall nur dann sinnvoll, wenn sowohl Sie als auch der Übernehmer unter einem Dach leben und das Wohnrecht nicht auf einzelne Räume beschränkt werden soll.
